Über mehr als zehn Jahre gab es nur einen Trend bei den geschlossenen Immobilienfonds: Der Anteil der in Deutschland investierenden Fonds sank Jahr für Jahr, der Anteil der Auslandsfonds stieg entsprechend. Als Gründe dafür wurden vor allem die steuerlichen Vorteile von Auslandsinvestments durch die Doppelbesteuerungsabkommen sowie die höheren Renditen in anderen Ländern genannt.2010 war alles anders. Zwei Drittel der Fonds investierten in Deutschland. Es gab fast keine Investitionen mehr in den Vereinigten Staaten, während deutsche Anleger noch 2002 fast 2,1 Mrd. Euro Eigenkapital in US-Fonds investiert hatten – ein wenig mehr als in geschlossene Deutschland-Fonds.Auch nach Asien, in die Region, die als die dynamischste Wachstumsregion der Welt gilt, flossen 2010 lediglich 3 % des Eigenkapitals geschlossener Fonds. Und die zuletzt so beliebten Australien-Fonds konnten auch nur noch 2 % des Eigenkapitals einsammeln. Ist die Internationalisierung der Immobilienanlage – zumindest im Bereich der geschlossenen Fonds – zu einem Ende gekommen?Dagegen spricht, dass die Anleger in der Vergangenheit gerade mit geschlossenen Auslandsimmobilienfonds vergleichsweise gute Erfahrungen gesammelt haben. Die Ergebnisse der aufgelösten US- und Hollandfonds haben die der Fonds mit deutschen Immobilien meist deutlich übertroffen.Der Siegeszug der Deutschland-Immobilienfonds ist ein Reflex der Anleger auf die Verunsicherung durch die Finanzkrise. In der Krise fühlt man sich im Heimatland sicherer, zumal die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland zuletzt für positive Schlagzeilen sorgte – während viele Anleger der Entwicklung in den Vereinigten Staaten noch nicht trauen. In der Krise spielen weder Renditegesichtspunkte noch steuerliche Vorteile eine Rolle, sondern es dominiert ein einziges Motiv: Sicherheit. Und diese Sicherheit versprachen 2010 vor allem Fonds mit deutschen Büroimmobilien – eine in einigen Fällen vielleicht trügerische Sicherheit.Schon in diesem Jahr dürfte es jedoch wieder Fonds mit US-Immobilien geben, und mittelfristig ist mit einer deutlichen Erholung dieses Marktsegments zu rechnen. Dagegen dürften die bei weitem nicht so transparenten asiatischen Märkte selbst in überschaubarer Zeit nicht in größerem Stil von Anbietern geschlossener Fonds erschlossen werden – obwohl sie perspektivisch interessant sind. Anleger, die in diesem Markt investieren wollen, werden vermutlich eher auf andere, indirekte Immobilienanlagen, vor allem auf Immobilienaktien bzw. Immobilienaktien-Fonds setzen.Wenn sich die Situation der Weltwirtschaft und der internationalen Finanzmärkte stabilisiert, werden längerfristige Trends wieder dominieren. Währungsdiversifikation, steuerliche Optimierung oder eine positive demografische Wachstumsperspektive, die früher entscheidende Motive für eine Anlage in US-Immobilien waren, werden in dem Maß wieder an Bedeutung gewinnen, wie die Verunsicherung der Anleger abnimmt. Zudem ist das Angebot an für den geschlossenen Fondsmarkt geeigneten Immobilien in Deutschland begrenzt.Deshalb ist es unwahrscheinlich, dass der Anteil der deutschen Fonds am Gesamtmarkt der geschlossenen Immobilienfonds dauerhaft auf dem derzeitigen hohen Niveau verharren wird.