Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Wenn institutionelle Anleger derzeit auf Pakete deutscher Gewerbeimmobilien setzen, dann geben sie Einzelhandelsobjekten klar den Vorzug. Das zeigt die Liste der größten Portfoliotransaktionen in diesem Jahr (siehe Tabelle), von denen nur drei auf den Bürosektor entfallen. Auch die Aussicht auf baldige Zinserhöhungen durch die EZB hat die stark durch Kredite finanzierte Nachfrage bislang noch nicht gebremst. Lange Verträge gesucht”Der Druck der Investoren, höher verzinste Anlagen zu finden, bleibt hoch. Gefragt sind hierzulande Einzelhandel, Logistik und Büros, Letztere jedoch vor allem mit langfristigen Mietvertragslaufzeiten”, sagt Fabian Klein, Head of Investment Germany bei CB Richard Ellis in Deutschland. Insbesondere für stabile Cash-flows aus gut vermieteten Objekten zahlen die Investoren kräftige Aufschläge. Im Einzelhandelssektor werde daneben auch auf die Chancen einer Restrukturierung der Mietverträge und eine Belebung des Marktes gesetzt.Für die Zukunft erwartet Klein ein deutlich steigendes Volumen bei gewerblichen Portfoliotransaktionen: “Mit dem derzeit laufenden Bieterprozess der Dresdner Bank steht der bisher größte gewerbliche Portfoliodeal in Deutschland kurz bevor.”Das sogenannte “Drive”-Portfolio aus rund 300 überwiegend selbstgenutzten Immobilien der Bank soll einen Wert von rund 2 Mrd. Euro haben. Zu den Bietern zählen nach Angaben aus Investorenkreisen Morgan Stanley zusammen mit der Deutschen Immobilien Chancen AG (DIC), Citigroup, Carlyle, Fortress, die italienische Pirelli und die französische CDC. Die großen Aufkäufer stammen derzeit nahezu ausnahmslos aus dem Ausland.Allein die zehn bisher größten Gewerbeimmobilien-Deals in diesem Jahr bringen zusammen knapp 3,5 Mrd. Euro auf die Waage. In den allermeisten Fällen werden Immobilien verkauft, die die Unternehmen selbst nutzen und nach der Veräußerung wieder zurückmieten. Corporate Deals seltenNur im Falle der 74 kleineren Warenhäuser von KarstadtQuelle, die an die britische Dawnay, Day und Principal Investments gingen, wurde mit den Immobilien ein ganzes Unternehmen inklusive der Risiken verkauft. Aktuell sammeln die Briten Kapital für die Praktiker-Baumärkte der Metro (siehe Artikel unten).Ebenfalls selten sind Portfolio-Deals ohne anschließende Rückanmietung der Immobilien durch den Verkäufer. Eines der wenigen Beispiele ist der Verkauf von sieben Telekom-Immobilien durch Morgan Stanley an Sandstone Real Estate.Der deutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien hatte in den vergangenen vier Jahren zwar insgesamt stark unter der allgemeinen Konsumflaute gelitten. Bestimmte Betriebsformen, wie etwa einige Lebensmittel-Discounter, legten jedoch aufgrund der verstärkten Sparsamkeit der Verbraucher zu. Die Standorte und Nutzungsarten entwickelten sich sehr unterschiedlich. Filialisten gewinnenLaut einer Studie der HSH Nordbank schrumpften die Mieten und Immobilienwerte in Nebenlagen deutlich, während Spitzenlagen gegen den Trend gewannen. Ein differenziertes Kaufverhalten der Verbraucher, die sich vom mittleren Preissegment abwandten, machte Filialisten, vor allem Discounter, und große Fachmärkte zu Gewinnern. Zu den Verlierern zählten dagegen Kaufhäuser und traditionelle Fachgeschäfte.Während die Investoren laut HSH Nordbank bereitwillig großflächige Shopping-Center oder Fachmärkte in den zentralen Citylagen der Großstädte finanzieren, werden alte Handelsflächen ehemaliger Fachgeschäfte in abseits gelegenen Stadtgebieten durch Umnutzung vom Markt genommen oder müssen empfindliche Wertverluste hinnehmen. Das führte dazu, dass die Mietrenditen in den Nebenlagen – mit Ausnahme von Düsseldorf – wegen sinkender Kaufpreise deutlich anstiegen. Vor allem in Stuttgart, Frankfurt und Köln verloren die dezentral gelegenen Handelsflächen an Wert. Redevco will stärker streuenInsgesamt bilden die Verschiebungen ein Eldorado für Finanzinvestoren. Sie setzen auf eine Stabilisierung des Einzelhandels durch konjunkturellen Rückenwind. Für Immobilieneigentümer, die sich ganz oder teilweise vom deutschen Markt verabschieden, ist die Entwicklung ebenso eine gute Gelegenheit. So will die zum Imperium der Brenninkmeijer-Familie gehörende Immobilien-Holding Redevco 34 Geschäftshäuser, die an die Konzernschwester (Cofra-Holding) C & A vermietet sind, für rund 350 Mill. Euro verkaufen, ohne sie zurückzumieten. Mit der internationalen Auktion des Pakets wurde CB Richard Ellis in London betraut.Durch den Verkauf will Redevco ihr insgesamt 6,4 Mrd. Euro umfassendes europäisches Gesamtportfolio stärker streuen. Reduziert werden soll der Anteil der innerstädtischen großflächigen Einzelhandelsimmobilien. Gleichzeitig soll das Übergewicht von Deutschland (derzeit 1,6 Mrd. Euro) und der Textilkette C & A als Mieter weiter sinken. Bevorzugt werden von den Düsseldorfern nun kleinere Objekte in besten Lagen, Fachmarktzentren und Projektentwicklungen. In diese Sektoren soll der Erlös fließen.