– Herr Dr. Striegel, mit der Alstria liegt der erste eingetragene Real Estate Investment Trust (Reit) vor. Einige Reits sind in Vorbereitung und viele noch immer in Planung und Prüfung. Läuft die Entwicklung nicht arg schleppend? Die Vorbereitungen für einen Reit, die Zusammenstellung und Allokation des Immobilienvermögens, die Investitionsstruktur wie auch die Finanzierung und schließlich der Börsengang nehmen Zeit in Anspruch. Hinzu kommt, dass die Steuerbefreiung für viele Gesellschaften in der Vorbereitungsphase nicht notwendig ist, weil die gegebenenfalls nur anteilig nach Übertragung der Immobilien anfallenden Mieterträge durch die Kosten für die Übertragung und Reit-Vorbereitung aufgezehrt werden. Für die Steuerbefreiung 2008 reicht es aus, wenn ein Reit im Handelsregister bis 31.12.2008 eingetragen ist. – Die Steuerbefreiung gilt dann für das ganze Kalenderjahr?Ja. Nicht zuletzt trägt die Subprime-Krise und die auch darauf basierende Zinsentwicklung nicht gerade zu einem einladenden Börsenumfeld bei, das sich nach Reit-IPOs sehnt. – Sie sehen also ungebrochen glorreichen Zeiten entgegen?Der G-Reit kommt. Der Anleger wird die Transparenz und Liquidität schätzen. Ausländische Investoren erhalten Gelegenheit zur Investition in den deutschen Immobilienmarkt über bekannte und bewährte Strukturen. Diese Nachfrage sollte nicht unterschätzt werden. – Was tut sich auf Seiten der Börsen?Das Reit-Börsensegment ist eröffnet. Es bietet Möglichkeiten in mehreren Richtungen. Der G-Reit kann sich an seiner Peergroup messen. Die Reits können sich an anderen Immobiliengesellschaften wie auch an anderen Segmenten messen. Auch ausländische Reits können sich listen lassen und dadurch ihre Präsenz erhöhen. Der ausländische Investor erhält über dieses nun ihm bekannte Investitionsmodell die Möglichkeit, sich auf transparenter Basis etwa an liquiden US-Gefängnis- oder Regional-Reits zu beteiligen. Umgekehrt kann der G-Reit durch ein Auslandslisting das korrespondierende Nachfragepotenzial erschließen. – Stichwort Ausland: Gibt es Stimmen über den deutschen Reit?Ich würde es als interessiertes Beobachten bezeichnen. Die Einführung des Segments weckt auch bei ausländischen Reits Interesse. – Und was wird als problematisch gesehen?Als problematisch werden die steuerlichen Beschränkungen angesehen, mit welchen der Gesetzgeber – unabhängig vom Reit – Minderungen der Kapitalertragsteuern auf Dividenden ins Ausland einschränkt – strenge Substanz- und Aktivitätskriterien müssen erfüllt werden. Positiv wird festgestellt, dass der G-Reit nicht von den Beschränkungen der Zinsschranke betroffen ist. Schließlich ist für den G-Reit nur die handelsrechtliche Gewinnermittlung maßgebend. Die Finanzierung ist damit verlässlich planbar, und dies zu einem höheren Leverage. Hinzu kommt, dass der G-Reit durch die Exit Tax eine gegenüber allen anderen Marktteilnehmern bevorzugte Stellung innehat, die einen günstigeren Einstand ermöglicht. – Einige Marktteilnehmer haben Steuerausfälle befürchtet. Haben sich diese bewahrheitet?Dies zu beurteilen ist noch zu früh. Es gibt erst einen Reit und noch keine Ausschüttung, die auf ihre steuerlichen Wirkungen getestet werden könnte. Das Anwendungsschreiben der Finanzverwaltung steht noch aus und wird von bereits angelaufenen Bemühungen um Gesetzesänderungen überholt werden. – Sehen Sie Optimierungsbedarf bei der Gesetzgebung?Bei einer Investition des G-Reits in ausländischen Grundbesitz wird der Anleger im Endergebnis steuerlich schlechter behandelt als bei einer direkten Investition. Dieser systematische Widerspruch soll dem Vernehmen nach gelöst werden. Ein ähnlicher Widerspruch entsteht bei den Gewinnen von steuerpflichtigen Tochtergesellschaften des G-Reits. – Und die Bestandswohnimmobilien?Der Ausschluss nur der deutschen Wohnimmobilien bis zum Baujahr 2007 stößt auf Unverständnis. Zudem ist die Steuerbefreiung des Reit auch nicht an die Einhaltung geknüpft. Nur die Satzung muss diese Selbstbeschränkung enthalten. – Was halten Anleger nach Ihrer Kenntnis vom Reit?Zumindest der steuerlich orientierte Privatanleger kann mit Freude zur Kenntnis nehmen, dass die Abgeltungssteuer von 2009 an auch für den Reit gelten wird. Dies bedeutet, dass die Immobilienerträge des Reit nach Ausschüttung nur mit maximal 25 % Einkommensteuer besteuert werden. Immobilienerträge sind bei direkter Investition dagegen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 % zu versteuern. – Wie denkt man bei potenziellen Reits selbst?Über die vorstehenden Aspekte hinaus bestehen Sorgen, dass und wie der Reit seinen Status z. B. gegen Aktionäre absichern kann, die gegen die gesetzlichen Restriktionen verstoßen und etwa schädliche Beteiligungen halten. Perspektiven bestehen in einer grunderwerbsteuerlichen wie auch liquiditätsschonenden Akquisitionsstruktur für die Übernahme insbesondere geschlossener Immobilienfonds. Dr. Andreas Striegel ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Attorney at Law (New York) der Anwaltssozietät Kaye Scholer in Frankfurt.Die Fragen stellte Walther Becker.