tl Frankfurt – Banken restrukturieren kritische oder notleidende Immobilienkreditengagements lieber selbst. Externer Asset Manager bedienen sie sich nur in Einzelfällen, ergab eine Befragung von neun großen Banken durch den Berater Ernst & Young Real Estate und die HIH Hamburgische Immobilien Handlung, einen Immobilien-Asset-Manager, -Projektentwickler und -Fondsanbieter.”Notverkäufe oder die Übernahme der Portfolios in den eigenen Bestand erfolgen derzeit eher in Ausnahmefällen”, sagte Dietmar Fischer von Ernst & Young Real Estate bei der Vorstellung der Studie in Frankfurt. Gegen Notverkäufe spreche, dass sich für Pakete mit Non Performing Loans (NPL) derzeit kaum ein Käufer finde. “Ist die Bank überzeugt vom Asset Management und der nachhaltigen Sicherung des Kapitalflusses, wird zum Teil der Bruch von sogenannten Covenants, also Kreditbedingungen, toleriert”, sagte Fischer. Flaues DrittgeschäftViele Banken verfügen über ein Asset Management im Haus, das früher die eigenen Immobilienbestände betreut hat. Nach deren Verkauf mussten sich viele dem Geschäft mit Dritten öffnen – wollten sie nicht die Asset-Management-Abteilung deutlich eindampfen. “Viele haben es aber nicht geschafft, in nennenswerter Zahl Kunden außerhalb des eigenen Konzerns zu akquirieren.” Starker WettbewerbAls Grund nannte Fischer den starken Wettbewerb unter den Asset Managern. Besonders gefährdet sind nach Beobachtung von Frank Kindermann, Leiter Asset Management bei der HIH, kleinere Unternehmen. “Sie sind nicht in der Lage, die häufig schlechte Datenqualität bei Mietern und Portfolien ausreichend zu verbessern.” Im Übrigen könnten die Asset Manager nur mit Zusatzleistungen wie Neuvermietungen und Umbauten richtig Geld verdienen. “Die laufende Bezahlung ist in der Regel gerade mal kostendeckend.” Allerdings könnten sich viele Bestandshalter aufgrund von Finanzierungsengpässen ein professionelles Asset Management gar nicht leisten.Bei Wohnimmobilien lagern die Bestandshalter ihr Asset Management in aller Regel nicht aus, hat Jürgen F. Kelber, Geschäftsführer der Immobiliengruppe Alt + Kelber, beobachtet. “Die Krise hat die Bedeutung des Asset Management als Kerngeschäft sogar noch verstärkt”, sagte Kelber, der auch geschäftsführender Direktor der Alt + Kelber-Mutter Conwert ist. Möglich seien höchstens Sub-Asset-Management-Verträge bei Kapazitätsengpässen des eigentlichen Asset Manager.Ein aktueller Trend sei die kapitalmäßige Beteiligung des Asset Manager am zu betreuenden Portfolio. Als Beispiel nannte Kelber den geschlossenen Wohnimmobilienfonds DWS Access Wohnen der Deutschen Bank, bei dem Alt + Kelber ein umfassendes Asset-Management-Mandat (vom Einkauf über die Betreuung bis zum Verkauf der Objekte) übernommen hat. “Die Conwert Wohnfonds GmbH ist mit 5,1 % an der DWS Access Wohnen Holding GmbH beteiligt.” Üblich sind laut Kelber zwischen 5 und 10 %. “Durch die Kapitalbeteiligung soll der Asset Manager langfristig an die Immobilien gebunden werden.” Der Fonds hat inzwischen rund die Hälfte des mit 60 Mill. Euro geplanten Eigenkapitals eingesammelt. Bis Ende März 2010 soll die Zielmarke erreicht werden. Neun Fonds in der PipelineNach Angaben von Ernst & Young- Real-Estate-Partner Fischer existieren aktuell etwa sechs Wohnimmobilien-Fonds, weitere neun befänden sich in den Startlöchern. “Dabei gibt es nicht nur Fonds mit Core-Objekten, sondern auch Nischenangebote mit Studenten- oder C-Immobilien. Auch ein erster Versuch mit einem Leverage-Fonds, der 50 % Fremdkapital aufnehmen möchte, ist zu beobachten.”