Von Martin Fritz, TokioDie 41 börsennotierten Immobilien-Fonds in Japan (J-Reits) haben in den sechs Monaten zwischen April und September 2009 nur zwei neue Objekte für zusammen 52 Mrd. Yen (386 Mill. Euro) erworben. Das ist eine 90 % geringere Kaufsumme als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit der Auflegung des Reit-Segments 2001. Darin spiegeln sich sowohl die Marktschwäche der J-Reits als auch ihre Kapitalprobleme wider. Dividende bricht einDie Dividende von Nippon Building Fund, Japans größtem börsennotierten Immobilien-Fonds, wird im Jahr bis Juni 2010 um 26 % geringer ausfallen als dieses Jahr. Ausländische Investoren waren im August und September Nettoverkäufer von J-Reits. “Es gibt keine Wachstumsstrategie”, nennt Analyst Hiroshi Torii von Daiwa Securities als Hauptgrund. Der J-Reit-Börsenwert liegt 60 % unter dem Hoch.Aber zuletzt zeigten die Immobilien-Aktien frische Lebenszeichen. Das Geschäftsklima der Branche verbesserte sich laut Notenbank zwischen Juli und September von – 24 auf – 11 und damit so stark wie seit sechs Jahren nicht mehr. Im September ist die Leerstandsrate von Büros in Tokio mit jetzt 7,1 % erstmals seit 19 Monaten gesunken. Das Handelshaus Itochu will die Nippon Residential Investment Corp. kaufen und bis März 2010 mit dem eigenen Reit Advance Residential Investment Corp. fusionieren – eine Premiere im J-Reit-Segment.Als erster Immobilienfonds seit Juli 2008 kündigte in der vorigen Woche Nippon Accomodation Fund, die mit Branchenführer Mitsui Fudosan verbunden sind, die Ausgabe neuer Aktien an. Sumitomo Trust & Banking, Japans fünftgrößte Bank, bereitet mit dem französischen Versicherer Axa die Gründung eines Reit vor, der in der ersten Hälfte 2010 in Bürogebäude in Tokio investieren soll. Dafür werden 50 Mrd. Yen in Aktien und 50 Mrd. Yen als Kredit eingesammelt. Große HerausforderungenDie größte Herausforderung der J-Reits ist ihr Kapitalmangel. Da sie rund 90 % ihres Gewinns ausschütten, können sie aus eigener Kraft nicht expandieren und geraten bei sinkenden Mieten schnell in Finanznot. Die großen Banken vergeben daher seit einiger Zeit restriktiver Kredite, um die Fonds zu Übernahmen und Fusionen zu bewegen. So konnte die kapitalklamme Prospect Reit Investment Corp. jüngst von der Aozora Bank nur einen viermonatigen Brückenkredit zu 5,3 % erhalten – üblich ist rund die Hälfte. Dagegen muss Fusionskandidat Nippon Residential nur 1,8 % Zinsen bezahlen. Ein Reit kalkuliert im Schnitt mit 5 % Rendite. Bei Kosten von 1 % und 4 % Zinsen rutscht er leicht in die Verlustzone. Kapitalnot nicht gelindertDer neue Reit-Rettungsfonds hat die Kapitalnot kleinerer Fonds nicht lindern können. Der Fonds ist mit einem Volumen von 450 Mrd. Yen (3,3 Mrd. Euro) konzipiert und wird über Kredite von Geschäftsbanken und nachrangige Schuldpapiere der Entwicklungsbank von Japan finanziert. Zum Start Anfang September statteten 40 Firmen ihn mit 30 Mrd. Yen aus, um die geplante Quote von knapp 7 % Anteil zu erfüllen.Die Branchengrößen Mitsui Fudosan und Mitsubishi Estate brachten jeder 3 Mrd. Yen auf. Einige Firmen stellen aber nur Kapital bereit, ohne Anteile zu zeichnen. Der Fonds unterstützt Reits nur bei der Rückzahlung von Anleihen. Bis März 2012 werden Reit-Bonds für 327 Mrd. Yen fällig.