tl Frankfurt – Im Grundsatz sind alle Beteiligten für die Einführung steuerbegünstigter Immobilienaktiengesellschaften (Reits) in Deutschland. Doch der Teufel steckt im Detail und lässt den Beobachter ratlos zurück. So zeigte sich Rechtsanwalt Sven Zeller, Partner der Sozietät Clifford Chance, bei einer Veranstaltung in Frankfurt skeptisch, ob der Termin 1. Januar 2006 noch zu halten sei. Zu gravierend seien die noch zu lösenden Probleme. Das gelte insbesondere für das Problem der Besteuerung im Ausland ansässiger Investoren nach den Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Den Vorschlag der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), die DBA nach bereits bestehenden internationalen Vorbildern (genannt wird dabei das DBA USA-Deutschland) anzupassen, hält Zeller für zu zeitintensiv und damit für nicht praktikabel. Für das DBA hat die USA einseitig erklärt, Ausschüttungen von Immobilien-AGs steuerlich wie Erträge aus Immobilien-Direktinvestitionen zu behandeln.Dem neuen Vorschlag aus den Reihen der IFD, Reits-Ausschüttungen in den DBA von deutscher Seite einseitig als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu definieren, hält Rechtsanwalt Marco Simonis von Clifford Chance entgegen, damit fiele gar keine Quellensteuer an. Um dies zu vermeiden, müsste erst wieder ein Sondertatbestand geschaffen werden. Außerdem sei die Zustimmung der jeweiligen Vertragspartner offen.Zeller hält aber zur Sicherung der deutschen Quellensteuer auch die Vinkulierung von Reit-Aktien und Satzungsbestimmungen für unpraktikabel und europarechtlich problematisch. Andererseits sei aber eine gänzliche Steuerbefreiung ausländischer Anleger durch das Schachtelprivileg (greift je nach DBA beim Übersteigen von Beteiligungsquoten zwischen 5 und 20 %) politisch nicht durchsetzbar, betont Zeller. Welche Gefahren hier lauern, zeigt das Beispiel Frankreich. Zwar wurden dort die Reits (“SIIC”) 2003 eingeführt, aber die Lösung des Quellensteuerproblems auf später vertagt (und bis heute nicht gelöst). Da das DBA Frankreich-Spanien bei spanischen Investoren zur Steuerfreiheit führte, haben spanische Gesellschaften umgehend zwei große SIIC übernommen. Auf der anderen Seite hat der französische Fiskus 2003 bereits 1,5 Mrd. Euro durch SIIC eingenommen. Große Fragezeichen machte Zeller aber auch bei den Haltefristen für das Anlagevermögen von Reits. Bei dem IFD-Vorschlag, innerhalb von fünf Jahren nur maximal die Hälfte des durchschnittlichen Anlagevermögens verkaufen zu dürfen, gab Zeller zu bedenken, kaufmännisch sinnvolle Verkäufe müssten jederzeit möglich sein. Andererseits müssten aber Regelungen getroffen werden, um Missbräuche der Gestaltungsmöglichkeiten zu verhindern. Die Zeit drängtUm den Termin 1. Januar 2006 für das Inkrafttreten des Reits-Gesetzes zu halten, drängt die Zeit. Der Referentenentwurf sollte noch in diesem Monat vorliegen, damit ihn die Verbände noch diskutieren und die Bundesregierung noch vor der Sommerpause den Gesetzentwurf verabschieden kann. Im Herbst müsste er dann Bundestag und Bundesrat passieren. Sollte ein Termin Anfang des kommenden Jahres nicht einzuhalten sein, könnte sich die Einführung der Reits durch die Bundestagswahl im Herbst 2006 bis 2008 verzögern. Damit ergäbe sich ein deutlicher Nachteil gegenüber Großbritannien, wo die Reits wohl 2006 eingeführt werden. Der britische Schatzkanzler hatte kürzlich als weitere Diskussionsgrundlage zur Einführung von UK-Reits ein Eckpunkte-Papier vorgelegt, das die wesentlichen Merkmale eines UK-Reit aus Sicht der britischen Regierung vorstellt und sich an vergleichbare Reit-Systeme weltweit anlehnt. Die Einführung des UK-Reit ist indes nicht vor dem Frühsommer 2006 vorgesehen.