tl Frankfurt – Das Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilien in Deutschland wird 2008 um 15 % auf etwa 50 Mrd. Euro fallen. Das dafür erforderliche Volumen an neuen Krediten sinkt um 50 % auf 20 Mrd. Euro. Der Anfang 2007 zu beobachtende leichte Preisrückgang ist im Herbst zum Stillstand gekommen und wird auch 2008 nicht erneut einsetzen. Diese Erwartungen äußerte Andreas Quint, Managing Director des Immobilienberaters Catella Property Group, bei einem Pressegespräch in Frankfurt. “2008 ist das Kernthema bei Immobilientransaktionen im gewerblichen Bereich die Finanzierung”, sagte Quint. 2007 lag das Transaktionsvolumen in Deutschland nach seiner Schätzung bei 60 Mrd. Euro. “Dabei lag die durchschnittliche Fremdfinanzierung bei 70 bis 75 %. Daraus ergibt sich ein Finanzierungsvolumen von etwa 45 Mrd. Euro. Davon bestanden wiederum rund 5 Mrd. Euro aus bestehenden Krediten. Die Neukredite beliefen sich damit im Vorjahr auf 40 Mrd. Euro.”Für 2008 rechnet Quint mit nur noch 50 Mrd. Euro Transaktionsvolumen. Der Fremdkapitalanteil sinke auf 50 %, so dass das Kreditvolumen auf 25 Mrd. Euro zurückgehe. “Heute lautet aber die erste Frage bei den Kaufverhandlungen: Kann die bestehende Finanzierung übernommen werden? Denn die Konditionen von vor zwei oder drei Jahren abgeschlossenen Krediten sind aus heutiger Sicht sehr günstig.” Quint erwartet daher, dass nur noch neue Kredite für 20 Mrd. Euro aufgenommen werden müssen. “Dieses Volumen können die in Deutschland tätigen Banken relativ leicht auf ihre Bücher nehmen”, ist er überzeugt. Weniger Mega-DealsMilliardentransaktionen werde es im laufenden Jahr nur noch wenige geben. “Ich schätze ihre Zahl auf zwei bis vier.” 2007 überschritten hingegen zehn Transaktionen die 1-Mrd.-Euro-Grenze (s. Tabelle). Bei Zinsen und Margen hat Quint in den vergangenen Monaten einen deutlichen Rückgang beobachtet. “Bei einem Einzelhandelsportfolio mit einem Fremdkapitalanteil von 65 % ist bei fünfjähriger Laufzeit ein Zinssatz von 4 % plus einer Marge von 60 Basispunkten realistisch.” Es sei allgemeine Markterwartung, dass die Zinsen weiter zurückgingen. “Das ist gut für den Immobilienmarkt.” Angesichts des halbierten Kreditvolumens werde der Wettbewerb um den guten Kunden unter den Banken zunehmen. Turbulenzen nutzen Branche”Die aktuellen Börsenturbulenzen sind gut für die Assetklasse Immobilien”, sagte Quint. Die institutionellen Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen verfügten über viel Liquidität. “Wer sich am deutschen Gewerbemarkt engagieren will, muss dies in erster Linie über nicht börsennotierte Anlagevehikel tun. Denn Immobilien-AGs gibt es bei uns viel zu wenige.” In den nächsten Jahren würden aber auch verstärkt Investoren aus arabischen Ländern, Russland, Australien, Indien und China in deutsche Immobilien investieren. Verträge laufen längerBestandshalter, die in den kommenden Jahren ihre Objekte weiterverkaufen wollten, arbeiteten jetzt verstärkt an den Immobilien selbst. “Wir schließen jetzt viele länger laufende Verträge ab, die den Wert der Objekte beispielsweise über eine bessere Vermietung steigern. Reine Verkaufsaufträge gehen hingegen zurück.” Catella habe deshalb zwölf neue Mitarbeiter im Bereich Property Advisors eingestellt. Insgesamt beschäftigt die Catella Property Group aktuell 120 Mitarbeiter. Mehr als 150 sollen es aber auch zukünftig nicht werden. “Wir wollen Qualitätsführer sein, nicht Marktführer.”Die Auflage deutscher Reits als Exit-Strategie sieht Quint in der aktuellen Börsenlage skeptisch. “Die deutschen Immobilien-AGs notieren heute 30 bis 40 % unter ihrem Nettoinventarwert. Erfolgversprechender dürfte im Moment der Verkauf an nicht börsennotierte Asset Manager sein.” Inflation wirkt ambivalentDie wieder auflebende Inflation ist nach Beobachtung von Quint erneut Thema in der Branche. “Grundsätzlich ist eine höhere Inflation gut für Immobilien, da sie die Kredite entwertet und Mieterhöhungen leichter durchsetzbar macht.” Damit steige der Wert der Immobilien tendenziell. Gegenläufig wirkten allerdings insbesondere im Einzelhandel die stark steigenden Energiekosten. “Energieineffiziente Objekte sind nur schwer verkäuflich.”