tl Frankfurt – Das Gesetz über den deutschen Reit (Real Estate Investment Trust) ist seit wenigen Wochen in Kraft. Zwar wurde das Potenzial für Reits auf dem 3. Immobilientag der Börsen-Zeitung als durchaus bedeutend eingeschätzt. Doch werde die richtige Reit-Welle wegen der Unternehmenssteuerreform vermutlich erst 2008 kommen. Unterschiedliche Auffassungen gab es bei den Teilnehmern der Podiumsdiskussion zum Auftakt des Immobilientages bei der Frage, inwieweit auch Privatanleger als Investoren für Reits gewonnen werden sollten. Es verwundert daher nicht, dass die Schätzungen über die Anzahl der Reits bis Ende 2008 eher verhalten sind. Auf der Podiumsdiskussion zu Beginn des 3. Immobilientages der Börsen-Zeitung ging Bernd Kottmann, Finanzvorstand der IVG, von zehn Reits mit einem kumulierten Marktwert von mehr als 10 Mrd. Euro aus, während Matthias Danne, Vorstandsmitglied der DekaBank, weniger als zehn Reits und eine durchschnittliche Marktkapitalisierung von unter 1 Mrd. Euro erwartet. Außerdem werde es bis Ende 2008 noch keine spezialisierten Reits geben, so Danne. Gutes IPO-SentimentMartin Steinbach von der Deutschen Börse verwies auf das aktuell sehr gute Sentiment für Börsengänge. Er empfahl daher, das Kapital jetzt an der Börse zu sammeln, wegen der Unternehmenssteuerreform aber erst 2008 den Reit-Status zu beantragen. Steinbach rechnet bis Ende des kommenden Jahres mit einem durchschnittlichen Emissionsvolumen von 300 bis 500 Mill. Euro. Außerdem würden sich Reits sektoral aufstellen. Als Dividendenrendite müssten die Unternehmen etwa 5 % mitbringen. Mathias Müller von der IHK Frankfurt am Main befürchtet, dass viele Unternehmen als Reit starten, aber nur wenige langfristig Erfolg haben werden. Er stellte die Frage, ob in Deutschland genügend kompetente Manager für Reits vorhanden sind. Deka-Reit kommtFür sein eigenes Institut kann sich Danne die Auflage dieses Immobilienvehikels gut vorstellen. “Wir sind darauf vorbereitet. Aber uns fehlt noch ein geeignetes Portfolio.” Der DekaBank-Vorstand stellte aber klar, dass die Objekte vom Markt kommen werden, keinesfalls aus den eigenen offenen Immobilienfonds. “Den Interessengegensatz bei solchen internen Geschäften hält keiner aus.” Danne zeigte sich überzeugt, dass es interessante Portfolios gibt, die nicht für einen offenen Fonds passen, aber für einen Reit. Die Immobilien für Reits werden nach Ansicht von Steinbach von Kommunen, offenen und geschlossenen Fonds, Private-Equity-Fonds, aber auch von Konzernen und Mittelständlern kommen. Auch Kottmann erwartet beispielsweise große Dax-Unternehmen auf der Abgabeseite, allerdings erst im kommenden Jahr. Wegen der dann reduzierten Körperschaftsteuersätze sei die Übertragung von Immobilien auf einen Reit dann noch günstiger. Zu den in den vergangenen zwei Jahren stark gestiegenen Volumina deutscher Immobilientransaktionen, bei der inländische Institutionelle vor allem auf der Verkäufer- und ausländische Adressen mehrheitlich auf der Käuferseite waren, sagte Danne: “Keiner macht was falsch.”Deutsche Investoren hätten zu viele einheimische Objekte im Portfolio gehabt, während bei Ausländern die Deutschland-Quote verglichen mit der volkswirtschaftlichen Bedeutung viel zu gering war. Die steigenden Zinsen würden zur Veränderung der Investorenstruktur hin zu einem weniger Leverage-getriebenen Anlageansatz führen. “Die Nachfrage nach deutschen Immobilien wird so lange anhalten, wie es der deutschen Volkswirtschaft gut geht.” IVG plant Reit-TochterAuch Kottmann hofft auf einen lang anhaltenden Aufschwung. “Aufgrund der guten Fundamentaldaten haben wir seit 2006 in Deutschland zugekauft.” Kottmann bekräftigte die Absicht der IVG, den gesamten deutschen Immobilienbestand von etwa 2 Mrd. Euro in einen eigenen Reit einzubringen und davon ein Viertel an die Börse zu bringen. Die Umwandlung der gesamten IVG lehnte er wegen des bedeutenden, aber für Reits nicht vorgesehenen Fondsgeschäfts seines Hauses ab.Deutliche Unterschiede zwischen den Podiumsteilnehmern zeigten sich bei der Frage, wer in G-Reits investieren soll. Während Steinbach auch deutsche Privatanleger ansprechen will, zeigte sich Danne davon mit Hinweis auf die zu erwartende hohe Volatilität von Reit-Aktien nicht überzeugt. Er erwartet vielmehr, dass der weit überwiegende Teil der Investoren aus dem Ausland kommen wird. Dort sei der Reit als Anlagevehikel bekannt. Außerdem seien Ausländer die treibende Kraft an den deutschen Aktienbörsen und Immobilienmärkten. “Ausländer stufen den deutschen Markt immer noch als preiswert ein”, pflichtete Steinbach bei. Schlechte KursentwicklungDie schlechte Kursperformance der Immobiliengesellschaften, die in den vergangenen zwei Jahren in Deutschland an die Börse gegangen sind, begründete Kottmann mit dem weltweiten Trend, aber auch mit Gewinnmitnahmen. “Immerhin sind Immobilienaktien weltweit zuvor sehr gut gelaufen.” Steinbach mahnte die Unternehmen, ihre Planzahlen zu erfüllen. “Das Vertrauen verspielt man an der Börse nur einmal.”Den Einfluss der steigenden Zinsen auf die Kurse von Immobilienaktien beurteilten die Podiumsteilnehmer unterschiedlich. Während Kottmann von einem positiven Einfluss auf die wirtschaftliche Entwicklung sprach, verwies Danne auf den Umstand, dass Reit-Aktien sich zwar langfristig wie Immobilien, aber kurzfristig wie Aktien verhielten. “Deshalb sind sie ebenso zinsreagibel wie Aktien.”