Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Die Investmentbanker von JPMorgan und Sal. Oppenheim rechnen in Kürze mit weiteren Immobilien-Börsengängen, die jeweils ein Volumen “auf MDax-Niveau” haben sollten. Allerdings haben die Initiatoren dabei die Wahl, ob sie ihr Unternehmen in Deutschland oder im Ausland an die Börse bringen wollen. “Die Einführung von Reits würde die Entscheidung für den hiesigen Kapitalmarkt sicherlich erleichtern”, sagte Frank Clemens, Vice President bei JPMorgan, der Börsen-Zeitung.Gemeinsam mit seinem Kooperationspartner Wolfgang Schäfers, Managing Director bei Sal. Oppenheim, hatte er im Frühling das IPO der Augsburger Gesellschaft Patrizia betreut. Ohne Reits – da sind sich die beiden einig – würden bei IPOs künftig wohl häufiger Steueroasen wie etwa die Isle of Man als Unternehmensstandorte bevorzugt. Dort wird nur eine minimale Quellensteuer auf von Ausländern in Deutschland erzielte Erträge gezahlt. Reit schafft SteuergleichheitEin deutscher Reit könnte diese Ausweichbewegung ersparen. “Außerdem würde die Steuerbegünstigung des neuen Vehikels nur den jetzt bestehenden steuerlichen Nachteil gegenüber geschlossenen und offenen Immobilienfonds beseitigen”, sagt Schäfers. Es werde also lediglich im Wettbewerb der Immobilien-Finanzprodukte Steuergerechtigkeit hergestellt. Die Investmentbanker sehen eine Vielzahl von Quellen, aus denen neu aufgelegte Reits mit Immobilien gespeist werden könnten. An erster Stelle wären dies die Bestände ausländischer Finanzinvestoren. Aber auch die öffentliche Hand könne vorwiegend Wohnungsportfolios – auch ohne einen Zwischenhändler – direkt an die Börse bringen. Als denkbarer Kandidat gilt etwa die städtische AGB Frankfurt Holding mit 23 000 Wohnungen. Einen Börsengang ausdrücklich angekündigt hat der Finanzinvestor Fortress für die Gagfah/Nileg/Woba-Gruppe bis Anfang 2007. Geprüft wird ein IPO der Düsseldorfer Sparkassentochter Corpus noch in diesem Jahr.Weitere Kandidaten für Reit-Gründungen sind laut Clemens und Schäfers auch Versicherer und Banken, die sich aus deutschen Immobilien verabschieden wollen, um ihr Risiko stärker international zu streuen. Eine ähnliche Motivation treibt auch offene Fonds an, die sich über Reits von Immobilien trennen. Denkbar als Inhalt für Reits seien zudem auch die Bestände von Großunternehmen. “Allerdings braucht es dann einen Zwischenhändler, der die Immobilien eines Konzerns vor einem IPO mit anderen Beständen mischt, da sonst ein Reit mit Klumpenrisiko entstünde”, sagt Clemens.Von Investoren gefragt seien zwei verschiedene Modelle von börsennotierten Immobilienunternehmen: Entweder es handelt sich um ein passiv gemanagtes Portfolio, das durch eine verlässliche Dividendenrendite einer Anleihe gleicht, oder der Charme der Aktie liegt im Wachstum der Gesellschaft durch Immobilienzukäufe oder Unternehmensakquisitionen.”Einerseits wollen Institutionelle einen Festzins mit wenig Risiko”, sagt Schäfers. Andererseits gebe es im Moment auch großes Interesse von Hedgefonds und anderen spezialisierten Kapitalsammelstellen an deutschen Immobilienbeständen, die nach einem “Total-Return-Konzept” verwaltet würden. Die Hauptnachfrage nach Reit-Aktien werde von Institutionellen kommen. So sei die Patrizia-Aktie zu 99 % von Großanlegern gezeichnet worden. Künftige Börsengänge würden noch stärker nach Nutzungsarten und Regionen differenziert sein. Die Investmentbanker erwarten, dass die Verkäufe großer Wohnungsportfolios abebben. Weitere Verkaufstransaktionen seien dagegen von Banken und Industrieunternehmen im Bereich gewerblicher Immobilien zu erwarten. Als Käufer träten neben Finanzinvestoren, deren Interesse vom niedrigen Zinsniveau ausgelöst wurde, immer öfter strategische Immobilieninvestoren auf.Als weiterer Trend sei die Verbriefung von Immobilien zu erkennen. So hatte etwa JPMorgan für den französischen Investor Ixis den Kauf eines Pakets von Gewerbeimmobilien von der Stadt Hamburg finanziert und den Kredit anschließend am Kapitalmarkt weitergereicht. Bei der Verbriefung könne man etwa Mietverträge an die internationale Teuerung knüpfen, um dadurch die Risikoprämien zu senken. –