Von Ulli Gericke, Berlin Vieles ist noch offen und ungeklärt zwischen den künftigen Koalitionspartnern CDU/CSU und FDP. Einig scheinen sich Schwarz-Gelb aber bei der Reits-Reform zu sein, mit der einige “Schönheitsfehler” bei den deutschen Real Estate Investment Trusts weggeschminkt werden sollen. Zu diesen vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) kritisierten “Schönheitsfehlern” gehört die “Exit Tax” ebenso wie der bisherige Ausschluss von Wohnimmobilien, die vor Inkrafttreten des Reit-Gesetzes Anfang 2007 eingeführt wurden. Beides soll geändert werden, kündigte dieser Tage Leo Dautzenberg in der Börsen-Zeitung an, CDU-Vertreter in der Arbeitsgruppe Steuern/Finanzen (vgl. BZ vom 10. Oktober). Diese Reform würde den Staat nichts kosten, sei aber ein “maßgebliches Incentive für die Gründung neuer Reits”, lobt ZIA-Geschäftsführer Axel von Goldbeck in einer ersten Reaktion. Exit Tax mit NachwirkungenZurückhaltender gibt sich Hans Richard Schmitz, Vorstand bei der Hamborner AG, die sich mit ihrem jüngsten Hauptversammlungsbeschluss zum Jahreswechsel vom Vor-Reit zu Reit wandelt – zum dann dritten G(erman)-Reit, nach Alstria Office und Fair Value. Nach Schmitz Beobachtung hätten die erhofften steuerlichen Vorteile der “Exit Tax” eine deutliche geringere Bedeutung, als vielfach vermutet. Diese nunmehr auslaufende Regelung sieht vor, dass Verkäufer von Immobilien ihre mit dem Deal aufgedeckten stillen Reserven nur zur Hälfte versteuern müssen, wenn sie ihre Bestände an einen Reit oder Vor-Reit veräußern. Diese Regelung – die es in allen Ländern mit Reit-Gesetzen gibt – soll als Geburtshelfer die neue Anlageklasse anschieben, lautet das politische Kalkül. Kauft aber ein nicht-börsennotiertes Immobilienunternehmen unter diesen Prämissen ein, verfehlt dann aber wegen des desaströsen Kapitalmarktumfelds den Gang an den Aktienmarkt, droht ein erhebliches finanzielles Risiko. Schließlich müssen nach einer Drei-Jahres-Frist die ursprünglich gewährten Steuervorteile zurückgezahlt werden – wofür üblicherweise das Immobilienunternehmen als Käufer aufzukommen hat. Eine Verlängerung, oder gar Aussetzung dieser Steuerregel – wie sie Union und FDP anpeilen – würde mächtig Druck von einigen Unternehmen nehmen. 2 Mrd. Euro VolumenDenn wenn sich auch die ursprünglich großen Hoffnungen vielmilliardenschwerer Transaktionen dank der “Exit Tax” bei weitem nicht bewahrheitet haben, so wurden doch knapp 2 Mrd. Euro an Immobilienvermögen unter dem neuen Reit-Gesetz umgeschichtet, ermittelte das Informationsportal Reits in Deutschland vor einiger Zeit. Der überwiegende Teil dieser Summe entfällt dabei mit allein 1,3 Mrd. Euro auf den Erwerb eines Büroimmobilienportfolios aus den Beständen der Allianz, das die IVG Immobilien Holding übernahm. Alstria Office kaufte für gut 110 Mill. Immobilien von Bilfinger Berger und im gleichen Volumen Büros von dem Einkaufszentren-Entwickler MFI sowie vom Versicherer HUK. Fair Value übernahm für knapp 50 Mill. Euro 32 Bank- und Geschäftshäuser von der inzwischen schwer in Schieflage geratenen Sparkasse Südholstein. Und TAG Immobilien kaufte Siemens für 180 Mill. Bürohäuser ab – alles steuerlich begünstigt. “Das regt kaum einen auf”Diese steuerlichen Vorteile werden jedoch nach Meinung von Hamborner-Vorstand Schmitz reichlich überschätzt. Nach seinen Beobachtungen wurden viele Immobilienbestände schon in den Vorjahren “in den Konzernen hin- und hergeschoben” – mit der Folge, dass die fraglichen stillen Reserven seit Jahren gehoben sind. Die Kaufanreize selbst bei großen Deals seien dementsprechend marginal – “das regt kaum einen auf”. Ähnlich zweitrangig wird damit freilich auch die Drohung, bei verfehlten Reit-Plänen nachträglich zur Kasse gebeten zu werden. Der Wille von Union und FDP, die “Exit Tax” künftig weiterlaufen zu lassen, ist folglich lobenswert – aber aus Sicht der Praktiker bei weitem nicht so relevant, wie erwartet. ReanimationDennoch findet Schmitz die Regierungspläne interessant. Denn mit der absehbaren Einbeziehung von Wohnimmobilien – gegen die sich die SPD in der abgewählten großen Koalition heftig gewehrt hatte – dürften eine Reihe von neuen Gesellschaften zu Reits werden, womit das gesamte “eigentlich schon totgesagte Segment reanimiert würde”. Tatsächlich “käme uns eine Änderung entgegen”, sagt Britta Lackenbauer von TAG Immobilien. Denn aktuell besteht das Immobilienportfolio der Hamburger etwa hälftig aus Gewerbe- und älteren Wohnimmobilien – die ein Reit nach alter Rechtslage nicht halten darf. Um vom Vor-Reit zum Reit zu werden, müsste TAG also das halbe Portfolio umbauen – was bis heute nur deswegen unterblieb, weil die Reit-Pläne angesichts des mageren Börsenumfelds ohnehin nicht realisieren wurden.Dagegen zeigt sich Thomas Ehrich, Chef der CR Capital Real Estate, äußerst zielstrebig, spätestens 2011 ein Reit zu werden. Um das ganze Procedere zu beschleunigen sind die Berliner inzwischen mit der Frankfurter Börse im Gespräch. Da Wohnungen konjunkturresistenter seien, als etwa Büros, und stabile Cash-flows generierten, zeigt sich Ehrich von Wohnimmobilien “sehr überzeugt”. Entsprechend sieht er die Koalitionspläne “sehr, sehr positiv”, da er damit künftig auch sanierte Wohnungen kaufen kann. Bislang steht ihm nur der (etwas zweifelhafte) Umweg offen, sanierungsreife Altbauwohnungen zu erwerben, diese dann zu entmieten, um sie anschließend zu renovieren. Weniger zuversichtlich äußert sich Olivier Elamine. In keinem europäischen Land mit erfolgreichen Reits spielten Wohn-Reits eine bedeutende Rolle, gibt der Alstria-Chef zu bedenken. Reit oder Immobilien-AGSo positiv die Union/FDP-Pläne auch gesehen werden, bleiben doch (bislang?) einige Wünsche offen. Aktionäre, die Immobilien-Aktien im Betriebsvermögen halten, müssen ihre Kursgewinne bei einer Veräußerung von Reit-Anteilen voll versteuern, klagt Schmitz. Dagegen müssten sie nur Teile davon veranlagen, wenn sie Aktien von Immobilien-AGs versilbern. Eine Änderung wäre “essentiell für die Attraktivität von Reits.”