cru Düsseldorf – Zu Jahresbeginn wurden in Großbritannien – ebenso wie in Deutschland – Real Estate Investment Trusts (Reits) als neues Vehikel für Immobilienanlagen eingeführt. Die Erwartungen waren hoch. Mittlerweile jedoch hat sich die Stimmung deutlich verschlechtert, wie aus einer Studie des Investors LaSalle Investment hervorgeht. Demnach war Großbritannien mit einem Kursverfall von 17 % im ersten Halbjahr einer der weltweit schlechtesten Märkte für Immobilienaktien. Gleich zu Jahresbeginn hatten sich neun Gesellschaften in einen Reit umgewandelt; weitere sechs folgten. Mittlerweile hat der britische Reit-Markt eine Marktkapitalisierung von 33 Mrd. Pfund (rund 50 Mrd. Euro) erreicht. Das entspricht drei Vierteln des Volumens aller britischen Immobilienaktien.”Insofern ist der UK-Reit als ein großer Erfolg anzusehen”, kommentiert LaSalle. Es sei keine Überraschung, dass gemessen am Volumen die große Mehrheit der Gesellschaften in einen Reit umgewandelt wurde. Grund sei die begünstigende Gesetzgebung, die wenige Einschränkungen auferlegt. Wenige BeschränkungenSo müssen mindestens 75 % des Vermögens und der Erträge britischer Reits aus Immobilien stammen. Auch als Projektentwickler dürfen sich die Reits betätigen, wenn sie die Objekte mindestens drei Jahre halten. 90 % des Gewinns müssen an die Aktionäre ausgeschüttet werden, bei denen ein Steuersatz von 22 % zum Einsatz kommt. Bei der Umwandlung in einen Reit wird der Bruttovermögenswert mit einem Satz von nur 2 % besteuert.Besonders von der Reit-Einführung profitiert hat nach Angaben LaSalles unter anderem der Immobilienriese British Land. Die Umwandlungssteuer und die Kosten für die Umwandlung in einen Reit von 338 Mill. Pfund würden mehr als gedeckt von den 1,6 Mrd. Pfund an gestundeten Steuerrückstellungen, die nun nicht mehr versteuert werden. Da keine Steuer auf stille Reserven gezahlt werden müsse, sei das Verkaufsprogramm des Unternehmens angeheizt worden. Seit März wurden Immobilien für 1 Mrd. Pfund verkauft. Gleichzeitig wurden aber auch Immobilienportfolios mit hohen stillen Reserven erworben, um sie zum niedrigen Umwandlungssteuersatz von 2 % in den Reit zu überführen. Käufer wie Verkäufer könnten also von den Reit-Regeln profitieren.Doch haben nicht alle Immobilienunternehmen die Rechtsform des Reit übernommen. Nicht umgewandelt wurden laut LaSalle vor allem Off-Shore-Trusts wie F & C Commercial Property, Invista Foundation Property oder ING UK Real Estate Income. Durch ihre Off-Shore-Struktur zahlten diese Unternehmen schon vor der Reit-Einführung fast keine Steuern, und ihre Ausschüttungen sind steuerfrei. Insofern gebe es hier wenig Anreize für eine Umwandlung. Ein Grund zur Umwandlung könne jedoch das Risiko sein, dass die britische Regierung eines Tages die Off-Shore-Vehikel doch zur Kasse bitten könnte. In Deutschland denke die Regierung bereits über einen solchen Schritt nach, indem Schuldzinsen nicht mehr von der Steuer abgesetzt werden können. Einige Unternehmen hätten zudem kein Interesse an einer Umwandlung in einen Reit, weil ihr Geschäft zu einem hohen Anteil auf Projektentwicklungen beruht. Vorteile waren eingepreistFür die schlechte Kursentwicklung der britischen Reit-Aktien macht LaSalle unter anderem die Tatsache verantwortlich, dass die Einführung von Reits schon lange vorher eingepreist worden sei. Im vergangenen Jahr seien die Kurse um 48 % gestiegen. So hätten 2006 die neun Gesellschaften, die 2007 als erste den Reit-Status annahmen, sich im Schnitt um 10 % besser entwickelt als der gesamte Markt für britische Immobilienaktien. Ihre Wertentwicklung wurde also bereits vorweggenommen.Im laufenden Jahr haben sich Reits schlechter entwickelt als Nicht-Reits. Allerdings ist die Korrektur beschränkt: Die Aktien notieren nun auf demselben Niveau wie im September 2006. Hauptgrund dafür sind die gestiegenen Zinsen, die alle Vermögenswerte mit stetigen Einkünften an Attraktivität einbüßen lassen.