Von Christoph Ruhkamp, DüsseldorfAlle Bundesländer kämpfen mit leeren Kassen und wachsenden Schuldenbergen. Einige versuchen, ihren Haushalt durch Immobilienverkäufe aufzubessern. Nach den ersten Privatisierungen von Wohnungsgesellschaften stehen jetzt auch Büro- und sonstige Gewerbeimmobilien auf der Verkaufsliste. Am weitesten sind die Pläne in Baden-Württemberg, Hamburg und Hessen gediehen. Bei der Art der Versteigerung geht jedes Land seinen eigenen Weg. Privater Partner gesuchtAm ungewöhnlichsten dürfte der Ansatz in Baden-Württemberg ausfallen. Dort will das Finanzministerium noch im laufenden Jahr eine Landesimmobiliengesellschaft gemeinsam mit einem privaten Partner gründen. Diese soll Objekte für zunächst mindestens 300 Mill. Euro verwerten. Einzelne Portfolien sollen dabei auf die unterschiedlichen Anlagestrategien der Investoren ausgerichtet werden.Laut Finanzminister Gerhard Stratthaus wird der private Partner dabei nicht nur als Berater auftreten, sondern selbständig agieren. Dazu gründet das Land voraussichtlich eine privatrechtliche Projektgesellschaft in Form einer GmbH und behält über den Aufsichtsrat die Kontrolle. Denkbar sei aber auch die Gründung einer Kommanditgesellschaft mit direkter Beteiligung eines Privaten, in die vor allem Entwicklungs- und Sanierungsgrundstücke eingebracht würden. Ziel wäre die Verwertung im Rahmen einer Public Private Partnership (PPP).Das größte Paket wird derweil in Hamburg feilgeboten. Hier geht es um ein Portfolio von Gewerbeimmobilien mit einem Volumen von rund 1 Mrd. Euro. “Es handelt sich dabei sowohl um Objekte, die vom Land selbst genutzt werden, als auch um vermietete Immobilien”, sagte Marc Weinstock von der HSH N Real Estate AG, die die Versteigerung für das Land organisiert.Partner bei der Abwicklung sind Ernst & Young und die Kölner Privatbank Oppenheim. In den kommenden zwei Wochen wird mit der Ansprache der Investoren begonnen. Insgesamt umfasst der zum Verkauf stehende Bestand 180 Immobilien, wie die Finanzbehörde auf Anfrage erklärte. Davon ist ein Block (74 Objekte) für Einzelverkäufe vorgesehen. Ein weiterer Block wird in mehreren Paketen veräußert. Nur bei einem Teil der Gebäude will die Stadt nach dem Verkauf Mieter werden. CommerzLeasing bietet mitAm weitesten fortgeschritten ist unterdessen der Verkauf der Immobilien in Hessen mit einem Volumen von mindestens 800 Mill. Euro. Die 18 Objekte – überwiegend Gebäude von Behörden – werden bevorzugt im Gesamtpaket verkauft und vom Land langfristig für bis zu 30 Jahre zurückgemietet; nur das Frankfurter Polizeipräsidium ließe sich aufgrund seiner Größe auch einzeln erwerben.”Die Bieter stammen ganz überwiegend aus dem Ausland. Darüber hinaus beobachten die Finanzministerien anderer Bundesländer das Verfahren mit hohem Interesse, weil sie ebenfalls Verkäufe von Immobilien erwägen”, sagte Fabian Klein, Head of Investment bei der mit der Auktion betrauten CB Richard Ellis, der Börsen-Zeitung.Dem Vernehmen nach hat sich die Zahl der konkurrierenden Investoren auf fünf verringert, die bislang noch unverbindliche Gebote abgegeben haben. Neben vier angelsächsischen Bietern ist nach Informationen aus Marktkreisen auch ein deutscher Interessent dabei. Dabei soll es sich um die CommerzLeasing und Immobilien AG (CLI) handeln. Die CLI beschäftigt sich mit Immobilienleasing, strukturierten Finanzierungen und arrangiert geschlossene Fonds. Anders als kolportiert tritt indes die US-Investmentbank Lehman Brothers nicht selbst als Bieter im Verfahren auf, könnte sich allerdings als Finanzierer bei einem der bietenden Konsortien beteiligen. Mieten sind entscheidendDas Land entscheidet sich spätestens im Oktober, nachdem verbindliche Gebote abgegeben worden sind. Als Parameter steht nicht nur der reine Verkaufspreis zur Debatte, sondern auch die Mieten, die Mietvertragslaufzeit sowie die Übernahme der Instandhaltungskosten. So sind die Marktmieten seit der ersten Ausschreibung deutlich gesunken, so dass das Land nun auch weniger Mieten zu zahlen bereit sein dürfte.Laut Finanzminister Karlheinz Weimar benötigt das Land Flexibilität für einen möglichen Umbau bzw. eine Reduzierung der Verwaltung in den kommenden Jahren. Hessen hatte bereits im vergangenen Jahr erste Erfahrungen gesammelt: Damals hatte das Bankhaus Metzler das Frankfurter Behördenzentrum in der Gutleutstraße für 275 Mill. Euro an die HVB-Tochter H.F.S. verkauft. Für den Komplex zahlte der Initiator geschlossener Fonds knapp 280 Mill. Euro und erhält dafür in den nächsten 30 Jahren Mietzahlungen von addiert rund 470 Mill. Euro. Weitere Objekte des Landes sollen laut Weimar 2006 in einen Immobilien-Trust (Reit) überführt werden. Weniger SchnäppchenjägerMarktbeobachter erwarten, dass bei den laufenden Verkäufen von Landesimmobilien – anders als bisher bei den Wohnungsgesellschaften – verstärkt strategische Investoren mitbieten werden, deren Kerngeschäft Immobilien sind. “Die erste Welle von Investoren hat nur das günstige Preisumfeld genutzt”, sagte Hermann Prelle, Co-Head Investment Banking Germany der UBS, der Börsen-Zeitung. Die Schweizer Investmentbank betreut derzeit unter anderem die Verkäufe der zur Gewerkschaftsholding BGAG gehörigen Wohnungsfirma Baubecon und des zur südafrikanischen Absa gehörigen Bankhauses Wölbern, das geschlossene Immobilienfonds initiiert.”Jetzt kommt eine zweite Welle von internationalen strategischen Investoren”, sagt Prelle. Marktkreise nennen dafür als Beispiele erfahrene Immobiliengesellschaften wie die französische Gecina oder die niederländische Rodamco. Beide seien verstärkt als Interessenten am hiesigen Markt gesichtet worden, heißt es. Wettbewerb treibt PreiseDie strategischen Immobilieninvestoren dürften den Markt für große Portfolios verändern. Da sie durch Zukäufe ein bereits bestehendes Portfolio ergänzen, können sie Kosten einsparen und Größenvorteile nutzen. Sie sind deshalb oft bereit, höhere Preise zu zahlen als reine Finanzinvestoren, und machen dadurch Fonds wie Fortress, Cerberus oder Blackstone zunehmend Konkurrenz. “Außerdem differenziert sich das Käuferinteresse nach den verschiedenen Nutzungsarten von Immobilien”, sagt Prelle.Die Renaissance strategischer Investoren dürfte allerdings weniger zwingend auf die Transaktion in Hessen zutreffen. Denn hier handelt es sich noch am ehesten um eine Transaktion, die weniger immobilienspezifisch ist, sondern allgemeiner Finanzmathematik gehorcht. Aufgrund langer Mietverträge kann der Investor seinen künftigen Cash-flow recht präzise berechnen. Im Vorteil sind deshalb diejenigen Bieter, die die günstigsten Fremdfinanzierungskosten erzielen können. Dies dürften erneut die schon bisher gesichteten Private-Equity-Fonds sein.