Von Christoph Ruhkamp, DüsseldorfDie deutschen Vermietungsmärkte für Büroimmobilien ziehen wieder an. Insgesamt wurden im zweiten Quartal in den fünf großen deutschen Büromärkten gut ein Viertel mehr Flächen vermietet als im ersten Quartal, in dem für 468 000 Quadratmeter Mietverträge abgeschlossen wurden. Das melden die IVG Immobilien AG und der Makler Cushman & Wakefield Healey & Baker. Alternative zu AnleihenAngelockt von dieser Wende dürften sich bald auch die deutschen Großanleger wieder dem heimischen Büroimmobilienmarkt zuwenden. Unter den Institutionellen sind besonders die Versicherer Kandidaten für Immobilieninvestments. Denn bei der derzeitigen Zinsentwicklung und den aktuellen Anlagestrategien könnte nach Ansicht der Analysten der WestLB die laufende Durchschnittsverzinsung der Versicherer von derzeit knapp unter 4 % in drei bis vier Jahren durchaus auf 3 % sinken. Nach Einschätzung der Analysten sollten etwa die Sachversicherer in dem wieder weich werdenden Markt nicht versuchen, ihre Marktanteile zu halten oder gar auszubauen, sondern das frei werdenden Risikokapital eher in Aktien – oder in Immobilien – investieren.Laut einer Umfrage des Analysehauses Feri wollen deutsche Institutionelle ihre Immobilienquote bis zum Ende dieses Jahres von im Schnitt 4,9 auf 5,6 % steigern. Da die befragten Investoren rund 1 Bill. Euro an Vermögen repräsentieren, entspräche der Zuwachs an Immobilieninvestments einem Volumen von bis zu 7 Mrd. Euro.Da die Institutionellen traditionell über hohe Direktbestände in Deutschland verfügen, werden neue Investments zwar in der Regel im Ausland getätigt, um eine internationale Streuung zu erreichen. Aber ein Teil des Geldsegens dürfte angesichts der Erholung nun doch auch auf den deutschen Markt entfallen. “Markt taut auf”Einer der Institutionellen, die bereits wieder vorsichtig auf deutsche Büros setzen, ist das berufsständische Versorgungswerk Bayerische Versorgungskammer (BVK) – mit einem Vermögen von knapp 35 Mrd. Euro eine der größten Einrichtungen dieser Art. Etwa 5 % bzw. 1,75 Mrd. Euro entfallen auf Immobilien, davon über 80 % im Direktbestand. Die BVK kaufte kürzlich von der HVB für rund 100 Mill. Euro den “Scheffler-Block” in München und erweiterte damit ihr deutsches Portfolio. “Der Markt taut langsam auf”, sagt BVK-Kapitalanlage-Vorstand Daniel Just. “Allerdings ist unser Appetit auf hiesige Immobilien größer als die Menge der vorhandenen Leckerbissen.” Man liege vor allem in München, Stuttgart, Frankfurt und Hamburg auf der Lauer. Laut Analysten der Bulwien Gesa ist München mit einem Büroflächenbestand von 21 Mill. Quadratmetern mittlerweile der größte Büromarkt in Deutschland – noch vor Berlin.Treibende Kraft hinter der Jagd der BVK nach geeigneten Immobilien sind die niedrigen Erträge aus Festverzinslichen: Da der interne Rechnungszins des Altersversorgers bei 4 % liegt, entsteht eine Lücke zu den Anleihe-Investments, die nur etwa 3,4 % abwerfen. Das Problem: “Bei den Immobilien, die wir am liebsten haben wollen – also voll und langfristig vermietete Büros -, liegt die Rendite nach Abzug aller Anbahnungskosten ebenfalls in den meisten Fällen leicht unter 4 %”, sagt Just. Das sei ein Dilemma.Allerdings können die BVK und andere Institutionelle nun langsam Morgenluft wittern. Laut Daten der IVG war in Düsseldorf und Berlin im zweiten Quartal ein Rückgang der Leerstände im Vergleich zum ersten Quartal zu verzeichnen; in Frankfurt, Hamburg und München stabilisierten sie sich. Noch beruhe allerdings ein guter Teil des Vermietungsumsatzes in Deutschland auf Flächentausch, so die IVG.Die Spitzen- und Durchschnittsmieten blieben in allen fünf beobachteten deutschen Städten im Vergleich zu den März-Daten konstant. “Die Zahlen zeigen, dass die deutschen Büromärkte nach wie vor Mietermärkte sind, dies aber mit inzwischen sinkender Tendenz”, kommentiert IVG-Portfolio-Vorstand Bernd Kottmann die Erholung. Renditen sinken noch weiterAuf dem gesamten europäischen Investmentmarkt sind die Renditen weiter gesunken, die Immobilienwerte entsprechend gestiegen. Die Spitzenrenditen für europäische Qualitätsimmobilien gingen laut IVG im Vergleich mit dem ersten Quartal um 0,2 Prozentpunkte auf aktuell 5,7 % leicht zurück (zweites Quartal 2004: 6,1 %). Die Durchschnittsrendite verringerte sich im zweiten Quartal ebenfalls leicht um 0,3 Punkte auf 6,5 % (zweites Quartal 2004: 6,9 %). Der Leerstand konnte laut IVG im europäischen Durchschnitt auf 9,5 % (erstes Quartal 2005: 9,9 %) weiter reduziert werden. In den zentraleuropäischen Metropolen sei der Leerstand spürbar von 13,4 % auf 12,7 %, in den westeuropäischen Standorten nur von 9,5 % auf 9,1 % gesunken. Die deutlichsten Rückgänge seien in Düsseldorf (14,5 % auf 11,7 %), Madrid (9,1 % auf 8,5 %) und Paris (6,3 % auf 5,3 %) zu verzeichnen.Die Höchstmieten bleiben laut IVG weiter stabil. Gegenüber dem ersten Quartal 2005 seien sie minimal um 0,1 % zurückgegangen, gegenüber dem zweiten Quartal 2004 seien sie um 0,9 % gesunken. Die höchste Miete werde in Europa unverändert in London mit 106,25 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Gegenüber dem ersten Quartal 2005 sei dort der Höchstwert um 1,8 % geklettert. Am deutlichsten zulegen konnte er in Mailand (plus 11,2 % auf 41,70 Euro).