tl Frankfurt – Der in Deutschland tätige Private-Equity-Fonds Carlyle dringt auf niedrigere Immobilienpreise, um weiterhin eine angemessene Rendite erzielen zu können. Bei den deutschen Immobilien-AGs wird es nach den kräftigen Kursrückgängen der vergangenen Monate zu einer Marktbereinigung kommen. Die Subprime-Krise führt zu einer Rückbesinnung auf die Immobilie und zu einer Renaissance des Pfandbriefs. Dies waren die zentralen Aussagen auf dem Immobilienkongress Cimmit 2008 in Frankfurt. Im Moment erhalten Private-Equity-Fonds wie Carlyle, die mit einer Fremdkapitalquote von etwa zwei Dritteln arbeiten, Kredite in ausreichender Höhe, sagte Wulf Meinel, Managing Director der deutschen Niederlassung der US-Investmentgesellschaft Carlyle bei einer Podiumsdiskussion auf der Cimmit. Sollte sich die Kreditversorgung allerdings verschlechtern und sich damit die Rendite auf das eingesetzte Eingekapital verringern, “muss sich dies in sinkenden Einkaufspreisen widerspiegeln”, betonte Meinel. “Dies ist mit unserer Marktmacht durchsetzbar”, gab er sich überzeugt. “Nur so können wir weiterhin die Renditen erzielen, die wir unseren Investoren zugesagt haben.” Meinel zeigte sich mit Blick auf den aktuellen Geschäftsverlauf aber nicht beunruhigt. “Wie bei unseren Wettbewerbern ist auch bei uns der Mittelzufluss nach wie vor hoch.” Hoffen auf MarktmachtEin langer Track Record und gute Beziehungen zu den Banken seien heute zentrale Voraussetzungen, um überhaupt Kredite zu bekommen, sagte Peter Herold, Geschäftsführer des Luxemburger Private-Equity-Finanziers Scaiap Capital Partners. “Selbst Kredite im unteren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich sind heute nur im Konsortium erhältlich.” Das Geschäftsmodell von Scaiap sei nach wie vor erfolgreich: “Wir kaufen einzelne Wohngebäude in Sondersituationen für etwa 5 Mill. Euro, bringen sie auf Vordermann und schnüren sie zu Paketen, die wir am Kapitalmarkt platzieren.” So habe seine Gesellschaft erst vor drei Monaten ein 480-Mill.-Euro-Paket an den Markt bringen können. “Dabei konnten wir zwischen An- und Verkauf eine Wertsteigerung um den Faktor 5 realisieren.”Das Geschäft mit Non-Performing Loans (NPL) bezeichnete Marcel Köchling, Vice President bei Lone Star Germany, als sehr schwierig. “Da tut sich im Moment nicht viel. Das Geschäft schwächt sich schon seit 2007 ab. Auch wir haben uns seitdem zurückgehalten.” Aufgrund negativer, nach Meinung Köchlings vollkommen unbegründeter Medienberichte über die Gefahren für private Kreditnehmer bei der Weitergabe notleidender Krediten machten öffentlich-rechtliche Institute im Moment Werbung damit, Kredite nicht mehr zu verkaufen. “Als Kreditverkäufer ist der Sparkassensektor in diesem Jahr tot”, ist Köchling überzeugt. Die Geschäftsbanken sähen dies gelassener – mit Ausnahme der Commerzbank, die sich genauso wie die Sparkassen geäußert habe. “Wir halten diese Verweigerungshaltung für gefährlich, da damit die Banken einen immer größeren ,NPL-Berg’ vor sich her schieben.” Köchling zeigte sich daher überzeugt, “dass es sich nur um eine kurzfristige Reaktion auf die negative Berichterstattung handelt.” Kursverfall bei AktienDer seit einigen Monaten andauernde Kursverfall bei den deutschen Immobilienaktien zeigt nach Ansicht von Andreas Ibel, Vorstandsvorsitzender des Immobilienunternehmens TAG Tegernsee, dass Kapital- und Immobilienmärkte sich im Moment komplett auseinanderbewegen. “Der deutsche Immobilienmarkt ist robust, trotzdem fallen die Kurse ins Bodenlose.” Ursache dieses Kursverfalls sei die starke Abhängigkeit vom US-Markt. “Wir bei TAG Tegernsee sehen das sehr beruhigt. Allerdings fragen wir uns jeden Tag angesichts unseres niedrigen Kurses, wer uns wohl aufkaufen wird”, sagte Ibel halb scherzhaft. “Für die gesamte Branche stellt sich die Frage, wie sie sich konsolidieren wird.” Klaus Elmendorff, Managing Director Real Estate Investment Banking der Deutschen Bank, sieht den englischen Immobilienaktien-Markt mit seiner langen Historie als gutes Beispiel für eine mögliche Entwicklung in Deutschland an. “Dort gab es immer wieder Phasen steigender Kurse und solche mit Going Privates, also Privatisierungen börsennotierter Gesellschaften.” Rückbesinnung auf ImmobilieJoachim Plesser, Vorstandsmitglied des größten deutschen Immobilienfinanzierers Eurohypo, begrüßte die Rückbesinnung auf die Immobilien ebenso wie die Renaissance des Pfandbriefs. “Wer Pfandbriefe emittieren kann, hat im Moment deutliche Vorteile. Während wir uns kürzlich über einen Pfandbrief zum Swapsatz plus 2 Basispunkte refinanzieren konnten, musste die Deutsche Bank ohne Pfandbrief den Swapsatz plus 60 bis 70 Basispunkte zahlen.”Plesser wies außerdem auf die Vorteile erstklassig besicherter Kredite durch die Anfang des Jahres in Kraft getretene Basel-II-Eigenkapitalregeln hin. “Wer wie wir den fortgeschrittenen Ansatz anwendet, muss Kredite bis zu 50 % des Verkehrswertes, die über Pfandbriefe refinanziert werden, mit weniger Eigenkapital als früher unterlegen.” Außerdem komme es auf die gute Mischung aus vor- und nachrangigen (Junior- und Mezzanine-)Krediten an.