Von Markus Gärtner, Vancouver Die Schwerpunkte dieser Welt verschieben sich. China ist inzwischen Exportweltmeister. Aber auch auf den Immobilienmärkten entstehen neue Zentren. Ein Blick auf die Webseite des auf Immobilien spezialisierten Research-Unternehmens Real Capital Analytics in New York zeigt, mit welcher Wucht sich auch bei Immobilien das globale Kräfteverhältnis nach Asien verschiebt. Unter den weltweit zehn führenden Immobilienstandorten mit dem größten Transaktionsvolumen quer durch alle Segmente des Marktes rangieren derzeit acht asiatische Städte, darunter sieben aus China. Shanghai erreicht mit einem Transaktionsumfang in den vergangenen zwölf Monaten von 28,3 Mrd. Dollar seit Februar 2009 die Spitzenposition, gefolgt von Peking mit 24,8 Mrd. Dollar. Berücksichtigt werden in der Statistik von Real Capital Analytics alle Deals mit einem Volumen von mindestens 10 Mill. Dollar.London rangiert mit 21,6 Mrd. Dollar demnach auf Position 3 als einzige europäische Stadt unter den Top 5. Zwei chinesische Städte im Großraum Shanghai – Hangzhou und Suzhou – rangieren mit 14 und 12,9 Mrd. Dollar vor Hongkong und Paris. Japans Hauptstadt Tokio, deren Büromarkt größer ist als Manhattan und London zusammen, liegt nicht mehr weit vor diesen beiden “Second-Tier-Städten” in China.In toto hat damit China die USA als größten Investitionsmarkt auf dem Globus abgelöst. Nach Ermittlungen des Immobilienbrokers Cushman & Wakefield haben sich die Immobilieninvestments im Reich der Mitte 2009 auf 156,2 Mrd. Dollar mehr als verdoppelt, während die Investitionen in den USA um 64 % auf 38,3 Mrd. Dollar einbrachen. Im laufenden Jahr sollte China die frisch errungene Führungsposition festigen, dank eines Wirtschaftswachstums um die 10 %. Wachstum erwartetDie offizielle BIP-Prognose der chinesischen Führung für 2010 lautet 8 %. “China wird trotz der jüngsten Maßnahmen der Regierung gegen ausufernde Spekulation in dem Sektor einen starken Markt sehen”, sagt Donald Han, der Geschäftsführer Asien Pazifik bei Cushman & Wakefield.Laut Han nahm Asiens Weltmarktanteil an den Immobilieninvestitionen im vergangenen Jahr auf 59 % zu. Neben China wird auch Japans Markt in diesem Jahr einiges zugetraut. “In Japan hat sich die Lücke zwischen den Finanzierungskosten eines Objekts und dessen Rendite ziemlich weit geöffnet, und zahlreiche hochwertige Gewerbeimmobilien sind jetzt billiger, als wenn man sie neu hinstellen würde.”Der Umfang der Transaktionen in Asien Pazifik soll 2010 um weitere 20 % zunehmen. Diese Prognose bezieht die jüngsten Restriktionen für asiatische Immobilienmärkte schon mit ein. Von Singapur über Hongkong bis nach Shanghai wird der Spekulation derzeit aus Angst vor einer gefährlichen Blase ein Riegel vorgeschoben. Singapur führte kürzlich eine Abgabe auf Immobilien ein, die innerhalb eines Jahres nach dem Kauf weiterveräußert werden. Zudem wurde der Kreditanteil bei der Finanzierung von Immobiliendeals von 90 auf 80 % herabgesetzt. Höhere Steuern in HongkongIn Hongkong hat Finanzsekretär John C. Tsang im neuen Budget für das Fiskaljahr 2010/11 höhere Immobiliensteuern eingebaut. Seinen Angaben zufolge sind seit Ende 2008 mehr als 82 Mrd. Dollar von internationalen Investoren in den Hongkonger Immobilienmarkt geströmt und haben die Preise allein 2009 um 30 % angehoben. In China hat Ministerpräsident Wen Jiabao zur Eröffnung des Nationalen Volkskongresses am Freitag versprochen, “die Preise nicht zu schnell steigen zu lassen”. Peking hat gerade erst Steuervorteile für Immobiliengeschäfte gestrichen und für den Kauf von Zweitimmobilien mindestens 40 % Eigenkapital verlangt. Zudem wurde den Provinz- und Kommunalregierungen untersagt, weitere Garantien für Kredite an Developer zu übernehmen: ein klares Zeichen, dass sich in Peking Sorge über eine mögliche Erhitzung ausbreitet.Laut CB Richard Ellis sind es derzeit vor allem hochwertige Bürogebäude an Top-Adressen asiatischer Ballungszentren, die Anleger interessieren. Bürogebäude der ersten Qualität zogen demnach im zweiten Halbjahr 41 % des Transaktionsvolumens in Asien auf sich. China, Hongkong und Taiwan machten dabei 57 % des Marktes in Asien aus, Japan, Singapur und Südkorea kamen jeweils auf 17, 9 und 8 % des regionalen Transaktionsvolumens.Auch laut Jones Lang LaSalle wird Asien 2010 die globale Erholung der Immobilienmärkte auf der Investmentseite anführen. Im jüngsten “Global Real Estate Health Monitor” wird unter Verweis auf die boomenden Märkte in Asien einerseits sowie nachziehende oder stagnierende Investmentmärkte in Europa und den USA andererseits von einer “uneinheitlichen Erholung” gesprochen. Das 2010 für Europa erwartete Volumenwachstum der Transaktionen veranschlagt Jones Lang LaSalle auf 20 bis 30 %, für Asien werden 30 bis 50 % erwartet. Finanzinvestoren am MarktZu den wichtigsten Trends an den Immobilienmärkten von Asien in diesem Jahr zählen wachsendes Interesse von Finanzinvestoren, zunehmende Käufe regionaler Staatsfonds und eine bessere Versorgung an den lokalen Kreditmärkten. Im Falle Japans werden zunehmende Immobilienverkäufe lokaler Banken an internationale Investoren vorhergesagt. Dazu passt eine Meldung der vergangenen Woche, wonach die Japan Housing Finance Agency, der staatliche Kreditgeber für den Immobilienmarkt, den Verkauf von Hypothekenbonds ausweiten will, um verstärkt internationale Investoren anzulocken. Die Hypothekenbonds sollen eine bessere Verzinsung bieten als Regierungsanleihen.