Traditionell galten geschlossene Immobilienfonds als Steuersparvehikel. In den neunziger Jahren dominierten Fonds mit deutschen Immobilien, die von hohen Abschreibungen profitierten und dem Anleger durch Verlustzuweisungen oft erhebliche Steuerersparnisse ermöglichten. Mit dem Auslaufen des Fördergebietsgesetzes Ende der neunziger Jahre und der Einführung verschiedener Vorschriften im Einkommensteuergesetz zur Begrenzung des Verlustausgleichs (§ 2b EStG, § 2 Abs. 3 EStG, § 15b EStG) kam das Ende des geschlossenen Deutschland-Immobilienfonds als Steuersparvehikel.Steuerorientierte Anleger wandten sich nunmehr verstärkt geschlossenen Auslandsimmobilienfonds zu. Zwar gab es hier keine Möglichkeiten, die Steuerlast durch Verlustzuweisungen zu mindern. Dafür lockten die Fonds jedoch mit weitgehend steuerfreien Ausschüttungen – dank der Regelungen in zahlreichen Doppelbesteuerungsabkommen. Deutsche Fonds GewinnerDas Jahr 2009 markiert eine wichtige Wende in der Geschichte der geschlossenen Fonds. Gewinner in diesem Jahr, das insgesamt durch erhebliche Platzierungsrückgänge gekennzeichnet war, waren deutsche Immobilienfonds, bei denen weder Steuervorteile durch Verlustzuweisungen noch Steuerersparnisse durch Doppelbesteuerungsabkommen im Vordergrund stehen. Während geschlossene Fonds insgesamt 37 % weniger Eigenkapital platzierten und geschlossene Auslandsimmobilienfonds ebenfalls einen Rückgang von 34 % hinnehmen mussten, legten Fonds mit deutschen Immobilien – völlig entgegen dem Markttrend – sogar um 12,5 % zu. Insgesamt konnten 1,11 Mrd. Euro Eigenkapital mit Deutschland-Immobilienfonds platziert werden. Blickt man auf das realisierte Investitionsvolumen, dann waren Fonds mit deutschen Immobilien sogar die stärkste Assetklasse, denn mit 2,18 Mrd. platziertem Fondsvolumen lagen sie knapp vor den geschlossenen Auslandsfonds mit 2,12 Mrd. Euro Fondsvolumen. Zum Ursprung zurückDiese Zahlen belegen: Die Zeichner geschlossener Fonds sind erwachsen geworden. Sie richten ihre Investitionsentscheidungen nicht mehr vorwiegend nach steuerlichen Kriterien aus. Dazu mag beigetragen haben, dass Anleger in der Vergangenheit mit rein steuerorientierten Fonds (so etwa mit Medienfonds) oft unerfreuliche Erfahrungen sammelten.Der geschlossene Fonds ist damit zu seinem Ursprung zurückgekehrt. Die Immobilie steht wieder im Mittelpunkt – und nicht etwa steuerliche Überlegungen. Wird die Beliebtheit von Fonds mit deutschen Immobilien auch in diesem Jahr anhalten? Vieles spricht dafür. Der deutsche Immobilienmarkt hat sich gerade in der Finanzkrise als vergleichsweise sehr stabil erwiesen. Während die Mieten für Büroobjekte im vergangenen Jahr in Europa insgesamt um knapp 14 % zurückgingen, sanken sie in Deutschland nur um 1,7 %. Damit hat sich der deutsche Markt als wesentlich stabiler erwiesen als andere Märkte.Antizyklisch orientierte Projektentwickler entdecken bereits wieder selektiv die Chancen für neu entwickelte Büroimmobilien. Die Finanzierung solcher Projekte ist jedoch schwieriger als in den Boomzeiten. Auch hieraus können sich Chancen für Anleger ergeben, die Projektentwicklern mit Eigenkapital oder Mezzanine-Kapital aushelfen, um Investitionen zu finanzieren. Der Trend ist gebrochenDer deutsche geschlossene Immobilienfonds wurde vielfach bereits totgesagt. Nach dem Auslaufen der Steuervorteile erklärten prominente Marktteilnehmer, diese Fondsgattung sei ein “Auslaufmodell”. Über einige Jahre schien es so, als könnten die Skeptiker möglicherweise recht behalten, denn der Marktanteil der geschlossenen Fonds mit deutschen Immobilien ging Jahr für Jahr zurück. Insofern sind die Platzierungszahlen für das vergangene Jahr 2009 bedeutsam, denn ein seit zehn Jahren anhaltender Trend wurde gebrochen.