Finanzierungsfonds kommen bei Real-Estate-Private-Equity(REPE)- Fondsinitiatoren immer mehr in Mode. Diese Debt-Fonds konzentrieren sich auf die Finanzierung bzw. die Refinanzierung von Einzelimmobilien oder Immobilienportfolien. Im Rahmen dieser Finanzierungsgeschäfte stellen die Debt-Fonds hauptsächlich Mezzaninekapital oder nachrangiges Fremdkapital zur Verfügung. Insbesondere in den USA, wo Hypothekenkredite auch von Nichtbanken vergeben werden dürfen, sind Debt-Fonds auch häufig bei Finanzierungen im ersten Rang anzutreffen und lösen oftmals Banken als Finanzierungspartner ab. Dabei können Debt-Fonds momentan aufgrund der Neubewertung von Immobilien häufig zu Abschlägen in bestehende Finanzierungen einsteigen oder aber die Konditionen bei einer Vertragsverlängerung neu aushandeln. Im Vergleich zu klassischen Real- Estate-Private-Equity-Fonds haben Debt-Investitionen zwei wesentliche Vorteile. Zum einen erhalten die Anleger kontinuierliche Ausschüttungen, die sich aus der vierteljährlichen Zinszahlung der Schuldner an den Fonds speisen. Zum anderen haben sie bei einem Zahlungsausfall eine bessere Risikoposition, da die Finanzierung im Falle der Verwertung der Objekte noch vor dem Eigenkapital zurückzuzahlen ist. Entscheidend ist bei Debt-Fonds, in welchem Umfang die Bewertung auch dem Fair Market Value entspricht. Deutlicher Auftrieb2008 erfuhr der Debt-Fondsbereich im Vergleich zu den Vorjahren einen deutlichen Auftrieb. Es drängten mehr Akteure mit neu aufgelegten Fonds in diesen Markt: Bis Ende 2008 wurden 43 neue Debt-Fonds aufgelegt. Der von Swisslake Capital errechnete Marktanteil der Debt-Fonds, gemessen am Gesamtvolumen der REPE-Branche, lag 2006 bei nur 2,8 %, 2007 waren es schon 5 % und 2008 wurden beeindruckende 12,9 % erreicht. Auffallend sind die Veränderungen bei der geografischen Zielallokation. Während 2006 und 2007 fast alle Debt-Fonds in den USA aufgelegt wurden, schoben sich im vergangenen Jahr in Anbetracht der Finanzkrise zunehmend auch Angebote mit den Investitionszielen Europa und Asia-Pacific nach vorne. Swisslake Capital erwartet 2009 eine weiter zunehmende geografische Diversifizierung.Der gestiegene Marktanteil basiert auf deutlich veränderten Charakteristika der Debt-Fonds. Aufgrund des großen Anlegerinteresses und auch der zunehmend attraktiveren Investitionsmöglichkeiten erhöhten die Fondsemittenten die Fondsvolumina. 2009 dürfte diese Fondsgattung wegen der anhaltenden Finanzierungsengpässe noch beliebter werden. In den vergangenen drei Jahren gelang es den Emittenten, von Jahr zu Jahr mehr Mittel für Debt-Fonds einzuwerben und die Fondsvolumina deutlich zu vergrößern. 2006 sammelten die Debt-Fonds im Durchschnitt jeweils 133 Mill. Euro ein. Berücksichtigt man den Fremdkapitalanteil der Debt-Fonds, standen einem Debt-Fonds im Schnitt 274 Mill. Euro für Investitionen zur Verfügung. Im Jahr darauf schoss das Eigenkapitalvolumen eines durchschnittlichen Fonds auf 333 Mill. Euro nach oben. Durch den aggressiven Einsatz von Fremdkapital konnten die Fondsmanager 2007 jedoch über ein deutlich größeres Finanzierungsvolumen verfügen als in der Periode zuvor. Ihnen standen im Schnitt 1,16 Mrd. Euro zur Verfügung. 2008 fiel das Gesamtfinanzierungsvolumen auf durchschnittlich 887 Mill. Euro zurück. Auf und Ab bei FremdkapitalDer geplante Fremdkapitalanteil auf Debt-Fonds-Ebene schwankte im Untersuchungszeitraum erheblich. Während die Fonds 2006 einen Fremdkapitalanteil von 53,8 % planten, erhöhte sich dieser Wert 2007 auf 71,2 %, sackte 2008 aber wieder auf 59,2 % ab. Aufgrund der seit einigen Monaten sehr restriktiven Kreditgewährung der Banken gehen wir davon aus, dass die tatsächlichen Fremdkapitalanteile der 2008er-Emissionen nach Liquidation der Debt-Fonds unter den geplanten 59,2 % liegen werden.Die Renditeziele (auf Basis des Brutto-IRR, also vor Gebühren und Steuern) sind im Verlauf der vergangenen drei Jahre ambitionierter geworden. 2006 lag die erwartete und geplante Zielrendite der Debt-Fonds noch bei durchschnittlich knapp 16 % p. a. Mitbegründet durch die höhere Ausnutzung des Leverage-Effekts war 2007 ein Anstieg auf 18,1 % p. a. zu beobachten. Trotz des kalkulatorischen Rückgangs der Fremdkapitalquote gehen die Fondsmanager 2008 aufgrund deutlich attraktiverer Finanzierungsmargen und Abschläge von einer nahezu gleich hohen Zielrendite von 17,6 % p. a. aus. Debt-Fonds werden in Zukunft eine zunehmend wichtigere Rolle bei der Finanzierung von Immobilieninvestitionen einnehmen und ihren Marktanteil innerhalb der REPE-Fonds ausweiten. Grund ist die restriktivere Kreditvergabe der Banken. Durch ihr Risikoprofil und ihre attraktiven Ausschüttungen werden Debt-Fonds eine immer interessantere Anlagealternative für institutionelle Investoren weltweit.