ge Berlin – Angesichts der umfangreichen Büroflächen, die trotz rapide abkühlender Konjunktur neu auf den Markt kommen, erwartet Degi Research einen weiteren deutlichen Anstieg der Anfangsrenditen. Kletterten die Spitzenrenditen in den neun größten hiesigen Bürostandorten schon 2008 um durchschnittlich 47 Basispunkte auf gut 5,6 %, kalkuliert der jüngste “Market Outlook Deutschland” für das laufende Jahr ein weiteres Plus von 70 bis 100 Basispunkte – womit der langjährige Mittelwert um fast 1 %-Punkt übertroffen würde. Neben neuen Bürobauten dürften weitere Immobilien angeboten werden, deren bisherige Eigner dringenden Liquiditätsbedarf haben. Daneben dürften sinkende Werte oder steigende Mietausfälle dazu führen, dass Covenants gerissen werden, was steigende Zwangsverkäufe provoziert – wie in den Fällen, in denen keine Anschlussfinanzierung vereinbart werden kann. Fraglich sei jedoch, ob die finanzierenden, und einen höheren Eigenmittelanteil fordernden Banken vor dem Hintergrund sinkender Preise in allen Fällen auf die Verwertung der betroffenen Objekte bestehen. In der Folge erwartet Degi Research, dass in erster Linie qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen auf den Markt kommen – “da zweitklassige Objekte momentan weitgehend unverkäuflich sind.” Entsprechend müssten sich unter Verkaufsdruck geratene Investoren von erstklassigen Objekten trennen, für die es weiterhin eine hohe Nachfrage durch sicherheitsorientierte Anleger gebe. Büromarkt kollabiertÜberraschend optimistisch zeigen sich die Degi-Fachleute bei ihrer Vorschau auf den deutschen Investmentmarkt. Zwar war die Gesamtinvestitionssumme 2008 drastisch um 60 % vom bisherigen Rekordwert 61,3 auf 25,4 Mrd. Euro eingebrochen – was in etwa dem Mittelwert der Jahre 2000 bis 2004 entspricht. Dieses Niveau sollte jedoch auch im schwierigen Jahr 2009 erreichbar sein, für das Degi ein maximales Transaktionsvolumen von 25,0 Mrd. erwartet. Rund ein Viertel aller Investitionen – 6,2 Mrd. Euro – flossen 2008 in Wohnimmobilien, wobei dieser Wert allerdings vom Verkauf der Wohnbestände der LEG Nordrhein-Westfalen geprägt war. Den größten Rückgang beobachtete Degi jedoch bei Bürogebäuden, in die “nur” noch 4,9 Mrd. investiert wurden, nach 20,6 Mrd. Euro im Boomjahr 2007. Negativer “Total Return”Für Büroflächen sagen die Degi-Fachleute für 2009 wachsende Leerstände und sinkende Mieten voraus. Allerdings erwarten die Immobilienspezialisten ab 2011 wieder leicht steigende Mieten, womit voraussichtlich schon 2013 erneut das letztjährige Mietniveau erreicht werden sollte. Umgekehrt dürften die Anfangsrenditen weiter zulegen (siehe oben stehende Grafik), wobei die Werte in den neun großen Bürozentren merklich unter den Renditen in den Regionalstandorten liegen.Zugleich ermittelte Degi Research für die Büromarktzentren einen durchschnittlichen “Total Return” von minus 2,8 % im Vorjahr. Dabei zeigte sich fast durchgängig, dass die positive Netto-Cashflow-Rendite durch Wertminderungen (von bis zu 13 %) mehr als kompensiert wurde. Einzig Dresden konnte einen positiven Total Return vorweisen.