tl Frankfurt – Die Auswirkungen demografischer Entwicklungen werden für die beiden kommenden Jahrzehnte tendenziell überschätzt. Es gebe zwar dämpfende Effekte der Demografie, denen jedoch expansive Effekte in anderen Bereichen gegenüberstünden, heißt es in einer Studie der Deutschen Hypo. Insbesondere bei Büros sind die Auswirkungen nur indirekt und sehr langfristig.Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird zurückgehen. Dabei ist aber regional zu differenzieren, heißt es in der Studie “Demografische Herausforderungen für die Immobilienmärkte” der Deutschen Hypo, einer Tochter der Nord/LB. In einigen Regionen, vor allem in den neuen Bundesländern, werden deutlich weniger Menschen wohnen, in anderen wie im Münchener Umland, aber auch im Kreis Potsdam-Mittelmark, wird die Wohnbevölkerung von 2002 bis 2025 um bis zu 35 % zunehmen. So lautete zumindest die Prognose im Bertelsmann-Demografie-Atlas 2005. Mehr Über-80-JährigeEs wird immer mehr ältere Menschen geben. Die größten Zuwächse bei den Über-80-jährigen werden für Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Berlin vorhergesagt. Doch selbst im Bundesland mit dem schwächsten Zuwachs, Bremen, liegt das Plus bei bis zu 42 %. Es überrascht daher nicht, dass in der Studie Sozialimmobilien wie Senioren- und Pflegeheime als Gewinner der demografischen Entwicklung identifiziert werden. Erst sehr langfristig, also nach 2030 bzw. 2040, werde die sinkende Bevölkerungszahl bei den Senioren durchschlagen.Die bis 2025 steigende Zahl der Haushalte wird zu einem moderaten Nachfrageanstieg bei Wohnimmobilien führen. Allerdings differiert die Entwicklung regional sehr stark. In der Studie wird Stollberg in Sachsen mit einem Zuwachs der Haushaltszahl von knapp 69 % genannt, während Jena ein Minus von 25 % aufweist. Außerdem würden Städte von einer verstärkten Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen profitieren. Die Nachfrage nach Büroimmobilien wird von der Demografie nur sehr gering und indirekt beeinflusst. Sehr viel wichtiger seien die allgemeine konjunkturelle Entwicklung und der Trend zur Dienstleistungsgesellschaft. Außerdem werden die schon heute zentralen Bürostandorte in ihrer Bedeutung noch weiter zunehmen. Einzelhandel ist andersEin anderes Bild ergibt sich im Einzelhandel. Die Demografie führe zu einem leichten Rückgang nach entsprechenden Objekten. Auch hier gebe es große regionale Unterschiede. Die für den Einzelhandel zentrale Kaufkraft konzentriere sich um die großen Ballungszentren Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München sowie in etwas geringerem Ausmaß um Berlin.Der Bevölkerungsrückgang wird auch zu einer geringeren Nachfrage nach Freizeitimmobilien führen. Der Wettbewerb unter den bestehenden Objekten wie Multiplex-Kinos, Fitnesscentern und Freizeitparks könnte aber durch steigende Wochenarbeitszeiten und ein höheres Renteneintrittsalter zunehmen. Der höhere Anteil älterer Menschen werde besondere Anforderungen an solche Einrichtungen stellen, die diese bisher nicht erfüllen können. Denn Zielgruppe sind bisher in erster Linie junge Erwerbstätige. Die Studie nennt eine gute Erreichbarkeit, nahe gelegene Parkplätze und eine direkte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Die Einrichtung selbst sollte möglichst weitgehend barrierefrei sein.