tl Frankfurt – Für LaSalle Investment Management (LaSalle IM) ist es Zeit, sich langsam von den “supersicheren” Core-Immobilien zu trennen und den Anlagehorizont auch auf B-Objekte zu erweitern. In den kommenden Jahren laufen viele Immobilienkredite aus den Boomjahren aus und müssen erneuert werden. Einige der unter Wasser stehenden Engagements könnten aber auch liquidiert werden und die Objekte auf den Markt kommen. Das könnte Chancen für risikobereite Investoren eröffnen, heißt es im jährlich erscheinenden Investment Strategy Annual.Nach Ansicht von Claus Thomas, bei LaSalle IM für die europäischen Kunden zuständig, sind die “Ultra-Core”-Immobilien, also langfristig vermietete Objekte mit sehr guter Architektur und Lage, inzwischen so stark im Wert gestiegen, dass sie auch verkauft werden können. Stattdessen soll in Core-Immobilien mit kürzer laufenden Mietverträgen investiert werden. “Investoren sollten sich auch für B-Objekte interessieren”, sagte Thomas in einem Pressegespräch. Zuerst kämen solche Objekte in A-Lagen zunehmend ins Visier der Investoren, später werde dann der Radius auch auf B-Lagen erweitert. “C-Qualitäten beispielsweise aus den siebziger Jahren mit aus heutiger Sicht zu niedrigen Deckenhöhen werden es weiterhin sehr schwer haben”, ist der Manager überzeugt. “Da gibt es häufig nur die Alternative Abreißen oder Umwidmen in Wohnungen.”In den kommenden zwei bis drei Jahren werden viele Kredite, die 2006/2007 abgeschlossen wurden, fällig. Das gilt für die USA – dort werden 2011 bis 2013 jährlich Kredite inklusive CMBS von rund 300 Mrd. Dollar fällig – aber auch für Europa. “In Europa stehen nach unseren Schätzungen von 2011 bis 2013 Gewerbeimmobilienkredite von über 115 Mrd. Euro zur Refinanzierung an”, sagte Thomas. Er rechnet zur Schonung der Märkte aber eher mit einem kontinuierlichen Abbau dieser Engagements statt mit einer Welle von Notverkäufen. Buntes BildBei der Kreditverfügbarkeit und den Beleihungsgrenzen ergibt sich ein sehr buntes Bild (s. Grafik). In Deutschland können Objekte bei niedrigen Zinsen sehr hoch beliehen werden, während in China extrem niedrige Beleihungswerte mit vergleichsweise hohen Zinsen von 7 % zusammenfallen.Thomas erwartet eine deutlich stärkere Präsenz chinesischer Institutioneller auf den Immobilienmärkten – vorerst auf dem nationalen chinesischen, dann aber auch auf den internationalen. “In Europa wird vermutlich wie üblich London das erste Ziel sein.” Zu Beginn des Jahres 2011 gelten Frankreich und Deutschland LaSalle IM als “äußerst interessant”. Begründet wird dies nicht nur mit den sehr niedrigen Kreditkosten, sondern auch mit dem Ausfall traditioneller Kapitalquellen wie Versicherer und offener Fonds.In Deutschland stehen Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln, Hamburg und München ganz oben auf der Liste der Investitionsziele. Wie begehrt erstklassige Objekte hierzulande jetzt wieder sind, zeigte Thomas am “Metris” im Münchener Arnulfpark auf. Das Bürogebäude wurde im Mai 2010 fertiggestellt. “Bisher konnten wir knapp ein Drittel der 31 000 Quadratmeter Bürofläche zu durchschnittlich 18,50 Euro pro Quadratmeter vermieten”, sagte Thomas. “Dabei müssen wir nur drei Monate statt wie kalkuliert sechs Monate mietfreie Zeit geben.” Bis Ende 2011 soll das Objekt komplett vermietet und danach verkauft werden.Für Thomas könnte die Umsetzung des Eigenkapitalstandards Solvency II, der im jetzigen Entwurf Eigenkapitalunterlegungen bei Immobilieninvestitionen von 25 % (nur Eigenkapital) bzw. 39 % (ab 1 Euro Fremdkapital) vorsieht, zum Abbau des Immobilienbestandes bei europäischen Versicherern führen. Allerdings sind die Unterschiede zwischen großen Versicherern, die durch einen eigenen Risikoansatz ihre Eigenmittelbelastung vermindern können, und allen anderen Gesellschaften, die den Standardansatz verwenden müssen, sehr groß.Verkaufsdruck könnte auch durch die Anwendung des Dodd-Frank Act in den USA entstehen. Denn danach müssen sich Investmentbanken aus Private-Equity-Fonds zurückziehen. “Die Folge wäre ein sehr viel größerer Transaktionsfluss auf Portfolioebene als in früheren Jahren”, hofft Thomas.Mehr Transaktionen könnten aber auch Begehrlichkeiten bei kapitalhungrigen Regierungen wecken. “Es wird nicht schwer sein, neue Wege bei der Besteuerung von Immobilien zu finden.” Möglich seien aber auch einfache Steuererhöhungen beispielsweise bei der Grundsteuer.