Von Thomas List, Frankfurt Am dänischen Immobilienmarkt ist die Blase geplatzt. Nach jährlichen Wertsteigerungen von 20 bis 30 % zwischen 2003 und 2007 sind Wohn- und Gewerbeimmobilien im Moment praktisch nicht mehr verkäuflich. “Bei uns wurden Objekte in Kopenhagen zum 50- bis 70-Fachen der Jahresnettokaltmiete verkauft”, sagte John T. Jensen, Gründer und Eigentümer der dänischen Fondsgesellschaft Euro Ejendomme A/S, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. “Das waren aber keine Trophy Buildings, sondern ganz normale Häuser. Diese wahnwitzigen Preise wurden bei uns bis Mitte 2008 gezahlt.” Finanzierung zu 100 ProzentDen Markt hätten 10 bis 15 Inländer beherrscht, die meist über keinerlei Branchenerfahrung verfügten. “Die dänischen Banken haben letztendlich 100 % und mehr dieser Käufe finanziert. Vordergründig waren es zwar nur 60 bis 70 %. Der Rest kam vom Privatmarkt. Die dort emittierten Pfandbriefe wurden aber auch wieder von den Banken refinanziert. Es überrascht daher nicht, dass einige dieser Institute in eine Schieflage gekommen sind bzw. übernommen werden mussten.” Prominentestes Beispiel ist die Roskilde Bank, die im August 2008 von der dänischen Notenbank aufgefangen werden musste (vgl. BZ vom 26.8.2008). Nach Beobachtung von Jensen haben viele dieser Banken die Kreditanträge nicht richtig geprüft. “Die Objekte wurden zu 50 bis 60 % überbewertet und die Pfandbriefe nicht über eine Grundschuld besichert.” Teilweise sei es auch zu merkwürdigen Koppelgeschäften gekommen. “Da boten Banken 100 %-Finanzierungen an mit der Maßgabe, auch gleich Aktien des eigenen Instituts aus Eigenbeständen zu kaufen – mit einem Kredit der Bank selbst!” Bei Wohnungen gab es viele Projektentwicklungen, vor allem im Kopenhagener Hafengebiet, für die jetzt keine Käufer oder Mieter zu finden seien. Nach Einschätzung von Jensen wird der dänische Markt erst bei einer Preiskorrektur von 20 bis 30 % wieder anspringen. “Es gibt durchaus potenzielle Käufer, die mit Verkäufen in den Jahren 2006 und 2007 viel Geld gemacht haben.” Der frühere Immobilienmakler rechnet in drei bis fünf Monaten mit den ersten Transaktionen. Hilfreich könnte dabei die Ausgliederung der Immobilienbestände sein. “Bei uns in Dänemark wird im Moment die Gründung einer staatlichen Gesellschaft oder eines Bankenkonsortiums überlegt, das die faulen Immobilienkredite betreuen und in drei bis fünf Jahren verkaufen soll.”Angesichts dieser Situation überrascht es nicht, dass Jensen mit Euro Ejendomme nur in Einzelfällen in Dänemark investieren will. “Unser Hauptmarkt bleibt Deutschland.” Die deutsche Tochter Euro Ejendomme AG will sich in diesem Jahr auf die Auflage von zwei Fonds konzentrieren. “Seit 5. Januar sind wir auf Fundraising-Tour für den im Vorjahr aufgelegten Hotelfonds”, sagte Marc Thiel, Geschäftsführer der Gesellschaft. “Bei Institutionellen sollen 200 Mill. Euro in Tranchen ab 10 Mill. Euro eingeworben werden.” Zeichnungen nach den FerienThiel rechnet aber erst nach den Sommerferien mit größeren Zeichnungen. “Der Hotelfonds ist ein ,langweiliges’ Produkt. Aber das ist jetzt gefragt.” Als Zweites legt die dänische Mutter in Kürze einen Gesundheitsfonds auf, der nur deutsche Objekte wie Pflege- und Seniorenheime enthalten soll. “Das Volumen ist mit 300 bis 350 Mill. Euro geplant. Das letzte Closing erwarten wir Ende dieses Jahres.” Die deutsche Euro Ejendomme hat für den Fonds erste Käufe getätigt.