Das Interesse internationaler Investoren an deutschen Handelsimmobilien ist nach wie vor enorm groß. Dies liegt auch an den optimistischen Prognosen zur Konsumbereitschaft der Bundesbürger, die trotz einer leichten Eintrübung des Konsumklimas in den vergangenen Monaten von einer weiteren Nachfragebelebung in Deutschland ausgehen. Eine Umfrage bei führenden internationalen Immobilieninvestoren im Rahmen des kürzlich veröffentlichten Hahn Retail Real Estate Reports ergab, dass die Anleger mit weiter steigenden Mieten und Kaufpreisen für deutsche Einzelhandelsimmobilien rechnen. Mehr als 50 % der Investoren haben 2007 mehr Investitionen geplant als im Vorjahr. Der aktuelle Eindruck ist, dass auch die Krise an den Finanzmärkten nicht zu einem rückläufigen Interesse geführt hat.Bereits 2006 war ein Rekordjahr, in dem mit einem Transaktionsvolumen von rund 50 Mrd. Euro das Ergebnis 2005 um etwa 140 % übertroffen wurde. Der Großteil der Befragten rechnet damit, dass das Transaktionsvolumen 2007/2008 weiter steigen wird – ein Zeichen für das hohe Vertrauen insbesondere der ausländischen Investoren in die deutsche Wirtschaft. Derzeit wird für Einzelobjekte im großflächigen Einzelhandel das 14- bis 16fache des Jahresnettoertrags bezahlt – im internationalen Vergleich nach wie günstig. Darüber hinaus gelten insbesondere großflächige deutsche Einzelhandelsimmobilien aufgrund der langfristigen Mietverträge und bonitätsstarken Mieter als relativ sichere Investments. Während die Renditen bei Shoppingcentern derzeit bei rund 4,5 bis 5 % liegen, werden bei Fachmarktzentren Renditen zwischen 5 und 6 % erzielt.Die Nachfrage nach Objekten übersteigt nach wie vor das Angebot, so dass neben Bestandsimmobilien seit Jahresbeginn auch zunehmend Projektentwicklungen mit einem Vermietungsstand von etwa 60 bis 70 % gekauft werden.Als Akteure sind auf dem Markt strategische Investoren mit langfristigem Investmenthorizont anzutreffen. Hinsichtlich der Regionen bevorzugen sie die demografiestarken Länder Bayern und Baden-Württemberg. Etwas mehr als die Hälfte aller befragten Investoren möchte grundsätzlich nicht in Ostdeutschland investieren. Sowohl der Einzelhandel als auch die Immobilieninvestoren setzen auf Standorte in deutschen Innenstädten sowie solche mit Wohnschwerpunkten. Insbesondere der großflächige Lebensmitteleinzelhandel sucht immer häufiger Standorte in siedlungsnahen Lagen. Der Einzelhandel interessiert sich vor allem für mittelgroße Städte mit 30 000 bis 70 000 Einwohnern, aber auch für kleinere Städte. Der Strukturwandel verändert sukzessive die Betriebsgrößen der Unternehmen. Forciert wird der Wandel durch neue Technologien, den steigenden Wettbewerbs sowie den demografischen Wandel. So werden beispielsweise neue Technologien eingesetzt wie Kassen, die ohne Personal auskommen. Auf diese Weise wird versucht, Kundenwünsche wie zeitsparendes Einkaufen zu erfüllen. Auch die Ansprüche der Kunden an eine übersichtlichere Warenpräsentation, erhöhten Komfort, Service und Bequemlichkeit führen zu Änderungen. Vor diesem Hintergrund haben sich Discounter vergrößert – von ehemals bis etwa 800 Quadratmeter auf oft schon 1 000 bis 1 200 Quadratmeter. Hingegen liegt bei den SB-Warenhäusern die übliche Größe heute bei 4 000 bis 7 000 Quadratmetern – früher waren es etwa 10 000 Quadratmeter.Der sich abzeichnende Strukturwandel am Markt stellt Betreiber vor große Herausforderungen. Durch die demografischen und technologischen Entwicklungen sowie die sich ändernden Wettbewerbsvoraussetzungen und Ansprüche der Konsumenten besteht ein hoher Anpassungsdruck, der die Entwicklung und Umsetzung neuer Konzepte notwendig macht. Auf der anderen Seite bieten diese Entwicklungen auch vielfältige Chancen für Investitionen im Einzelhandelsbereich. So können Betreiber durch die vorausschauende Redimensionierung und Modernisierung ihrer Immobilien auch “gealterte” Betriebsformen wie beispielsweise das klassische SB-Warenhaus zu zukunftsfähigen Formaten entwickeln. Damit dies gelingt, ist ein erfahrenes Asset Management erforderlich, das die Potenziale eines Standorts durch eine gut funktionierende Immobilie und ein fortlaufendes, professionelles Management voll ausschöpft.*) Der Autor ist Vorstandsvorsitzender der Hahn-Gruppe.