tl Frankfurt – Das Transaktionsvolumen auf den europäischen Immobilienmärkten wird sich 2009 in etwa auf dem Niveau von 2008 einpendeln. Für das laufende Jahr sagt der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle ein Transaktionsvolumen von etwas mehr als 100 Mrd. Euro voraus. Dies wären rund 59 % weniger als 2007, sagte Helge Scheunemann, Leiter Research von Jones Lang LaSalle, auf einer Pressekonferenz in Königstein bei Frankfurt. Für Deutschland erwartet er 2008 wie 2009 jeweils 20 Mrd. Euro Umsatz. Auf den drei größten Märkten Großbritannien, Deutschland und Frankreich werden die gewerblichen Umsätze 2008 rund 60 % unter den Vorjahreswerten liegen. Die Rückgänge sind damit im europäischen Vergleich besonders ausgeprägt. Auch 2009 sind keine neuen Impulse zu erwarten, da die letzten beiden 2008 aktiven Investorengruppen, die deutschen offenen Immobilienfonds und die Staatsfonds, größtenteils ausfallen dürften.Die für Deutschland 2009 und 2010 jeweils erwarteten 20 Mrd. Euro Transaktionsvolumen entsprechen ungefähr dem Niveau von 2005. Aktuell sieht Scheunemann den Investmentmarkt in Deutschland “nahezu schockgefroren”. Potenzielle Verkäufer säßen auf ihren Verlusten, und potenzielle Käufer warteten ab und spekulierten auf niedrigere Preise. Banken geben nach Beobachtung des Researchers kaum noch gewerbliche Kredite. Die gesunkenen Zinsen würden durch die kräftig erhöhten Bankenmargen mehr als überkompensiert. Ein positiver Leverage-Effekt lasse sich daher nur in den seltensten Fällen erreichen. Kaufpreise sind gefallen”Die Kaufpreise für Spitzen-Büroimmobilien sind innerhalb der letzten zwölf Monate um 14 % gefallen. Für 2009 gehen wir von einem weiteren Rückgang der Preise um 15 % aus.” Im laufenden Jahr ist die Nachfrage nach Büro-Immobilien am stärksten eingebrochen. Trotzdem hätten sie mit 35 % nach wie vor den größten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen in Deutschland. An zweiter Stelle kommen die Einzelhandelsimmobilien mit 33 %. Dabei entfiel allerdings der größte Teil auf die Arcandor-Transaktion mit 2,2 Mrd. Euro. Nach Angaben von Scheunemann waren 2008 ausländische Investoren deutlich weniger aktiv als im Jahr zuvor. Im kommenden Jahr rechnet er damit, dass etwa die Hälfte der gesamten Investitionen aus dem Inland stammen. Auf den inländischen Büromärkten dürften die Umsätze im laufenden Jahr um etwa 10 % nachlassen, für 2009 rechnet Scheunemann sogar mit einem Minus von 15 %. Die Nettoabsorption, also die Differenz der aktuell belegten Fläche und der im Vorjahr belegten Fläche, werde dann praktisch Null sein. Die Neubautätigkeit ist 2008 bereits gestiegen und wird 2009 sowie 2010 weiter zunehmen. Die Leerstandsquote ging in den sechs Immobilienhochburgen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und München 2008 zurück, wird 2009 aber wieder leicht ansteigen. Die Bürospitzenmieten werden 2009 im Vergleich zu 2008 um durchschnittlich 6 % zurückgehen, wobei Frankfurt mit – 9,5 % an der Spitze liegt.Angesichts dieser Prognosen malte Christian Ulbrich, Deutschland-Chef von Jones Lang LaSalle, auf der gleichen Veranstaltung ein düsteres Bild der deutschen Immobilien-AGs. “Die meisten Gesellschaften werden pleite gehen, wenn sich diese Vorhersagen bewahrheiten.” Bei einer möglichen Pleite von General Motors erwartet er aber nur relativ geringe Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Das Grundübel bei der Immobilienfinanzierung der vergangenen Jahre sieht Ulbrich in der Entkoppelung von Eigentum und Risikoträgerschaft. Ulbrich, der Anfang 2009 die Leitung des Geschäfts von Jones Lang LaSalle in Europa, dem Mittleren Osten und Afrika übernimmt, warnt vor einer Überregulierung der Kreditwirtschaft. “Banken sollte es verboten werden, Finanzierungen außerhalb der Bilanz zu machen. Vielmehr müssten sie gezwungen werden, alle Kredite mit Eigenkapital zu unterlegen. Das reicht als Regel vollkommen aus.”