ge Berlin – Wegen der schlechteren Finanzierungskonditionen infolge der Bankenkrise beobachtet Aengevelt Research eine Rückkehr deutscher Anleger an den Berliner Immobilienmarkt. Der hauptstädtische Wohn- und Gewerbeinvestmentmarkt hat im Vorjahr mit fast 14 Mrd. Euro einen neuen Rekord aufgestellt. Dazu beigetragen haben vor allem Gewerbeimmobilien, deren Umsatzvolumen erstmals mit Frankfurt, der bundesweiten Nr. 1, gleichziehen konnte. Während ausländische Investoren in den beiden Vorjahren den Berliner Gewerbeinvestmentmarkt mit gut zwei Drittel des Transaktionsvolumens klar dominierten, ermittelte Aengevelt in ihrer neuesten Studie einen Anteil hiesiger Anleger von knapp 50 %, nach 32 % zuvor. Zugleich registrierten die Immobilienfachleute eine deutliche Verschlechterung der Finanzierungskonditionen, in deren Folge eigenkapitalstarke Investoren ihre Marktposition ausbauten. Preisniveau legt wieder zu”Das nach leverage- und boombedingter Preisüberhitzung mittelfristig wieder zunehmend marktrealistischere Kaufpreisniveau der wichtigsten Asset-Klassen stimuliert das ohnehin nie verlorene, aber für zwei Jahre lediglich verhaltene Interesse eigenkapitalintensiver Investorengruppen an einem weiterhin starken Engagement auf dem Berliner Investmentmarkt”, heißt es im jüngsten “City Report Berlin”. Den für 2008 absehbaren deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens auf nur noch 10 Mrd. Euro begründen die Aengevelt-Spezialisten nicht nur mit Finanzierungsproblemen und dem sinkenden Kaufpreisniveau, sondern auch mit der typischen Lücke nach einem oft zu teuren Markteintritt, der zum Teil hohe Abschreibungen zur Folge hat, die erst einmal mit anderen Geschäften kompensiert werden müssten. Wegen der hohen Kaufpreise gingen die Bruttoanfangsrenditen für Büroobjekte bzw. gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen von 5,1 bis 6,5 % im Jahr 2006 auf 4,5 bis 6,3 % zurück. Steigende BüromietenAuf dem Büromarkt erwartet Aengevelt für 2008 einen unverändert hohen Flächenumsatz von rund 600 000 Quadratmeter. Da gleichzeitig die Nettoabsorption, also die Differenz der aktuell belegten Fläche und der im Vorjahr belegten Fläche, wieder 110 000 qm umfassen dürfte, geht die Leerstandsquote weiter zurück. Dabei lag die Quote schon 2007 mit 8,9 % unter dem Durchschnitt der sieben größten deutschen Büromärkte, auf denen fast jeder zehnte Quadratmeter leer stand.In der Folge setzt sich der Trend steigender Büromieten fort, wobei die Spitzenmieten erneut um 1 Euro auf 22,50 Euro pro Quadratmeter klettern dürften. Fertiggestellt werden 2008 knapp 190 000 qm neue Flächen, verglichen mit 120 000 qm 2007 und wahrscheinlich auch wieder 2009.