Von Birga Böcker, Tokio Tokios Büromieten sind im Juli erstmals seit drei Jahren gefallen. Das geht aus Daten des Immobilienmaklers Miki Shoji hervor. Demnach ist die durchschnittliche Monatsmiete in großen Bürogebäuden in zentralen Stadtteilen zum Vormonat marginal um 0,03 % gefallen. Gleichzeitig stieg die Leerstandsrate um 0,26 Prozentpunkte auf 3,75 %. Damit kletterte sie erstmals seit 29 Monaten über die Marke von 3,5 %. Auch in den Metropolen Osaka und Nagoya fielen die Büromieten. Günstige Flächen gesuchtJapanischen Medienberichten zufolge haben insbesondere ausländische Mieter in den vergangenen Monaten günstigere Geschäftsräume außerhalb des Zentrums bezogen. Ein Grund seien hohe Verluste der Firmen durch die US-Subprime-Krise. Auch manche japanische Unternehmen zögerten angesichts sinkender Gewinne mit der Verlängerung von Mietverträgen. So erwarten die Analysten von Goldman Sachs für das aktuelle Geschäftsjahr bis Ende März einen Rückgang der Vorsteuergewinne japanischer börsennotierter Firmen um durchschnittlich 11 %. Mit dem Platzen der Blase am US-Immobilienmarkt hat sich auch die Lage in Japan eingetrübt. Der Wirtschaftszeitung “Nikkei Shimbun” zufolge fanden im Juli mit 64 Abschlüssen so wenig große Immobilien-Transaktionen statt wie seit 2005 nicht mehr. Zum Vorjahresmonat soll der Rückgang 41 % betragen. Von Januar bis März sind demnach 11 % weniger Verkäufe getätigt worden als im ersten Quartal 2007. Von April bis Juni betrug das Minus fast ein Drittel. Der Immobilienmakler Jones Lang LaSalle bestätigt die negative Tendenz, hat jedoch für Januar bis Juni einen Rückgang beim gesamten Transaktionsvolumen von nur 5 % verzeichnet. “Die opportunistischen Käufer sind vom Markt verschwunden”, sagt Yoichiro Hamaoka, Managing Director von Jones Lang LaSalle in Japan. Langfristig orientierte Investoren seien in Japan jedoch weiter aktiv. Dazu zählen auch deutsche offene Immobilienfonds. So hat die Commerz Real vor wenigen Tagen den Kauf einer Büroimmobilie im Tokioter Geschäftsviertel Kamiyacho gemeldet. Der Fonds HausInvest Global zahlte dafür 106 Mill. Euro. Ebenfalls im August gab Union Investment den Erwerb eines Geschäftsgebäudes im Tokioter Einkaufsviertel Harajuku für ihren offenen Fonds UniImmo Global bekannt. Kostenpunkt: 91 Mill. Euro. Im Februar hatte Union Investment für den Fonds erstmals ein Objekt in Japan erworben: das Shioma Koyoma Bürogebäude für 130 Mill. Euro. Und die Deutsche Bank hat im Juni für 117 Mill. Euro im zentralen Shinjuku ein Bürogebäude für den Fonds Grundbesitz Global erworben. Schon im März gab Deka Immobilien den Kauf des Einzelhandelsobjekts “Urban Terrace” in Osaka für 66 Mill. Euro bekannt. Erst wenige Wochen zuvor war das Unternehmen ebenfalls in Osaka fündig geworden: Für 120 Mill. Euro ging das Wohn- und Geschäftshaus “Urban Building Shinsaibashi” ebenfalls an den Publikumsfonds Deka-ImmobilienGlobal. Verkäufer war in beiden Fällen der Projektentwickler Urban Corporation. Viele Investoren unterwegsNeben den Deutschen sind in Japan auch Investoren aus Singapur, Korea, dem Mittleren Osten sowie Immobilienfonds aus Großbritannien auf der Suche, berichtet Andy Hurfurt, Director bei CB Richard Ellis in Tokio. “Alle Investoren sind jedoch deutlich selektiver bei ihren Akquisitionen geworden”, so Hurfurt. Zum Zuge komme zudem nur, wer eine Eigenkapitalquote von mindestens 40 % stemmen könne. Wie schwierig die Finanzierungsmöglichkeiten in Japan geworden sind, bekommen derzeit Nippons Immobilienentwickler zu spüren. Die größte Pleite des Jahres mit Gesamtschulden von umgerechnet 2,3 Mrd. Dollar legte diesen Monat das Unternehmen Urban Corporation hin. Die Deka Immobilien schrieb der Beziehung zu diesem Unternehmen in ihrer Transaktionsmitteilung vom März zwar eine “erhebliche Bedeutung” zu. Jetzt hieß es aber bei der DekaBank, die Pleite habe keine Auswirkung auf die eigene Immobilienstrategie in Japan.In dieser Woche meldete der Wohnungsbauer Sohken Homes Bankrott an, nur einen Tag nachdem Wettbewerber Sebon Gläubigerschutz beantragte. Allein im Juli und August gingen in Japan sechs börsennotierte Unternehmen des Immobiliensektors pleite. Günstige Kaufgelegenheiten”Mehr als an sinkenden Vermögenswerten liegen diese Pleiten an schlechteren Finanzierungsbedingungen”, sagt Hamaoka von LaSalle. Zwar belasten sie die Stimmung am Gesamtmarkt, doch könnten sich langfristig orientierten Investoren beim Untergang mittelgroßer Immobilienentwickler günstige Kaufgelegenheiten bieten. Interessierte Käufer sollten unbedingt auf eine erstklassige Lage achten, empfiehlt Hurfurt von CB Richard Ellis. Zentral gelegene Gebäude der Spitzenklasse (“A”) oder qualitativ sehr hochwertige Immobilien (“B +”) hätten die besten Chancen, trotz der allgemeinen Marktschwäche im Wert stabil zu bleiben und einen stetigen Einnahmefluss zu gewährleisten.