Von Birga Böcker, Tokio Während in den USA eine Hypothekenkrise grassiert und sich in Großbritannien ein Einbruch am Immobilienmarkt abzeichnet, steht eine andere große Volkswirtschaft weiterhin gut da: Japan. Die Mieten und Immobilienpreise in Nippons Großstädten steigen, und Makler wie CB Richard Ellis (CBRE) erwarten 2008 ein weiteres gutes Jahr.Nach einem langen und exzessiven Preisverfall in den neunziger Jahren wurde in Japan erst vor wenigen Jahren die Trendwende vollzogen. Zwar haben insbesondere Gewerbeflächen in Tokio sich seither kräftig verteuert – auf der Nobeleinkaufsmeile Ginza binnen der vergangenen zwölf Monate um etwa ein Drittel. Doch noch immer liegt das Preisniveau weit unterhalb desjenigen zur Hochzeit der Immobilienblase vor rund 17 Jahren. Positiver RenditeabstandZudem bleiben die Finanzierungsbedingungen für Investoren gut: Die Niedrigzinspolitik der japanischen Notenbank hält die Rendite zehnjähriger Staatsanleihen bei aktuell rund 1,5 %. Angesichts von Anfangsrenditen, die laut CBRE selbst bei Benchmark-Objekten im Büro- und Einzelhandelsbereich 2,5 % übersteigen, gibt das einen positiven Renditeabstand, den Investoren in anderen großen Industrieländern vergeblich suchen. Entsprechend hoch ist das Interesse ausländischer Anleger an Japan. Im Kampf um die besten Objekte mischen zunehmend auch deutsche Immobilienfonds mit. “Etwa sieben deutsche Fondsgesellschaften haben uns in letzter Zeit besucht”, berichtet Andy Hurfurt, Director von CBRE in Tokio.Sie alle suchen nach passenden Investments in Nippons Großstädten – und sie scheinen zur rechten Zeit zu kommen. Denn die seit Sommer herrschende weltweite Kreditkrise hat die bisher sehr aktiven Finanzinvestoren mit hohem Fremdkapitalanteil abgeschreckt. Übrig geblieben sind große Adressen wie AIG, Morgan Stanley und General Electric, die rund 40 % der Kaufsumme durch Eigenkapital finanzieren können. Noch vor wenigen Monaten hatten manche Immobilieninvestoren in Japan nur 10 % selbst auf den Tisch gelegt und den Rest über Bankkredite finanziert. Deka verhandelt exklusiv”Gut etablierte Käufer haben an Verhandlungsstärke gewonnen”, beschreibt Hurfurt die aktuelle Lage. Franz Mörsdorf, Geschäftsführer der Deka Immobilien Investment, kann das bestätigen: “Der Wettbewerbsdruck ist ganz eindeutig nicht mehr so groß.”Deka Immobilien verhandele derzeit exklusiv über den Kauf von drei Objekten in Japan. “Zwei Abschlüsse könnten schon bald klappen”, zeigt sich Mörsdorf optimistisch. Insgesamt dürften die drei Investments “mindestens einen dreistelligen Millionen-Euro-Betrag” erreichen.Und damit soll noch nicht Schluss sein: “Wir wollen unbedingt weiter in Japan und anderen asiatischen Märkten investieren”, so Mörsdorf. Gesucht sind Büro- und Einzelhandelsbauten in Großstädten und Toplagen. Zum Stichtag Ende November hatte Deka Immobilien vier japanische Objekte im Portfolio.Schon in den vergangenen Monaten fündig geworden ist die Commerz Real, deren Fonds Hausinvest Global im Sommer 2007 für insgesamt 55 Mill. Euro eine Einzelhandelsimmobilie in der Millionenstadt Fukuoka im Süden Japans erwarb. 2006 wurde ein 100 Mill. Euro schwerer Kaufvertrag für ein Einzelhandelsgebäude in Tokios zentralem Geschäftsviertel Shinjuku unterzeichnet.Seit längerem in Japan engagiert ist die Deutsche-Bank-Tochter Rreef mit ihrem offenen Fonds Grundbesitz Global. Außer einem Bürogebäude im Zentrum Tokios besitzt der Fonds ein Einkaufszentrum im Einzugsgebiet der Metropole. Laut Hermann Wüstefeld, Managing Director von Rreef in Deutschland, ist der Fonds neben Büros und Einzelhandel auch an Hotels interessiert. “In Japan gibt es eine unglaublich große Mietnachfrage für Topbüroflächen (Grade A)”, sagt Hurfurt von CBRE. Tokios Spitzenmieten lägen derzeit bei monatlich 70 000 Yen für 3,3 Quadratmeter, das entspricht rund 130 Euro je Quadratmeter. Schon heute würden Verträge für Flächen abgeschlossen, deren Fertigstellung erst für 2009 geplant sei. Bis mindestens Ende 2010, so prognostiziert Hurfurt, werde die Büronachfrage (Grade A) das Angebot übersteigen. Zwar seien die Preise in Tokio hoch, allerdings sei auch die erwartete Mietentwicklung besser als in regionalen Zentren wie Osaka, Nagoya oder Fukuoka. “In den japanischen Zentren besteht so gut wie keine Möglichkeit der Flächenexpansion durch Neubauten mehr”, sagt Commerz-Real-Vorstandsmitglied Hans-Joachim Kühl. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien sei stark.Doch ein Wermutstropfen bleibt: Zwar sind die Renditeaussichten in Japan derzeit zweifellos besser als in den USA oder Großbritannien, der Markt größer als in Staaten wie Singapur und die Transparenz größer als etwa in China. Vor einer Eintrübung der Weltkonjunktur sind jedoch auch Japans Wirtschaft und Immobilienmarkt nicht gefeit . Konjunktur schwächeltIm dritten Quartal meldeten Japans Unternehmen erstmals seit fünf Jahren leicht rückläufige Gewinne. Mitte Dezember senkte die Regierung in Tokio ihre Wachstumsprognose für das aktuelle (bis 31. März 2008) und das kommende Fiskaljahr und warnte vor den möglichen Auswirkungen der US-Hypothekenkrise. Auch dieser Situation können Immobilieninvestoren jedoch etwas Positives abgewinnen: Japans Notenbank wird den Leitzins unter diesen Bedingungen nicht so bald anheben können. So bleibt der Renditeabstand zu sicheren Staatsanleihen attraktiv.