tl Frankfurt – Bei Handels-, Büro- und Wohnimmobilien ist die durchschnittliche Rendite im Vorjahr auf nur noch 1,3 % gesunken. Bei einer Inflationsrate von 1,6 % lag der inflationsbereinigte Total Return bei minus 0,3 %, ergab der Dix Deutsche Immobilien Index der DID Deutsche Immobilien Datenbank. Der Dix bildet den Total Return von 3 490 (Vj. 2 250) Grundstücken mit einem Verkehrswert von über 61 (35) Mrd. Euro ab. Sie gehören 22 (20) Gesellschaften von der Allianz Immobilien GmbH bis zur WestInvest, darunter neben Versicherungen und Pensionskassen alle offenen Immobilienfonds. Nassos Manginas, Geschäftsführer der DID, schätzt die Marktabdeckung des Dix auf über 53 (30) % des relevanten Marktes von etwa 115 Mrd. Euro. Die im Dix enthaltenen Zahlen repräsentieren nach Angaben von Manginas 30 % des Immobilienvermögens institutioneller Investoren und börsennotierter Immobilienunternehmen. In die Berechnungen gehen nur Bestandsgrundstücke ohne Transaktionen und Projektentwicklungen ein. Deutliche WertverlusteDer Total Return setzt sich zusammen aus aus der Netto-Cash-flow-Rendite (Mieteinnahmen minus nicht umgelegte Bewirtschaftungskosten) und der Wertänderungsrendite. Der Total Return konnte im Vorjahr nur durch die Netto-Cash-flow-Rendite von 4,8 (Vj. 5) % positiv gehalten werden. Die Wertänderungsrendite war mit 3,4 % erneut negativ, allerdings deutlich stärker als noch 2003. Die schlechte Verfassung des deutschen Immobilienmarktes zeigte sich auch an der Leerstandsquote, die auf 11,0 (7,7) % anstieg und damit den höchsten Wert seit 1996 erreichte. Bei den Büroflächen, mit einem Marktwert von 35,2 Mrd. Euro die mit Abstand wichtigste Objektkategorie der Datenbank, lauten die entsprechenden Werte 13,6 (9,3) %.Im Dix 2004 fielen die Ergebnisse besonders negativ bei Büroimmobilien und gemischten Handels-/Büronutzungen aus, während Hotels, Seniorenheime und Lagerflächen (“Sonstige”) und vor allem reine Handelsflächen, das sind vor allem Shopping-Center, deutlich besser abschnitten (s. Grafik). Die Büroflächen verloren am meisten an Wert (Änderungsrendite – 4,0 %), gefolgt von Wohnimmobilien und gemischten Handels-/Büroflächen (- 2,9 %). Am besten war die Wertänderungsrendite bei den Handelsobjekten (- 1,8 %). Hier lag auch die Netto-Cash-flow-Rendite mit 5,5 % am höchsten, gefolgt von Büros (4,8 %), Wohnen (4,4 %) und gemischten Handels-/Büroflächen (4,0 %).Bei den Büroflächen haben die Märkte in Köln (+ 2,5 %), Düsseldorf (+ 2,3 %) und Stuttgart (+ 2,2 %) deutlich höhere Renditen erreicht als München (- 1,5 %), Berlin und Frankfurt (jeweils – 0,1 %). Auch im 9-Jahres-Vergleich liegt Köln mit 6,0 % deutlich vorne, gefolgt von Stuttgart mit 5,4 % und München mit 4,7 %. Im Handel rentierten sonstige Märkte (+ 3,9 %) und die Großstädte (+ 3,0 %) am besten. International bilden die deutschen Renditen das Schlusslicht. An der Spitze lag im Vorjahr Südafrika mit 23,4 %, gefolgt von Großbritannien (18,3 %) und Kanada (12,9 %). Wie Auswertungen des DID-Gesellschafters Investment Property Datenbank (IPD) weiter zeigen, liegt Deutschland auch bei den europäischen Büroimmobilien ganz hinten, während Großbritannien, Spanien und Norwegen die Spitzengruppe bilden. Pan-Europa-Index kommtManginas stellte einen stärkeren Trend zu direkten und indirekten grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen fest. Deshalb soll erstmals ein aggregierter “Pan-Europäischer Index” am 9. Juni in London vorgestellt werden. Die DID will ihre Anstrengungen, den Index jedes Jahr früher vorzulegen, deutlich verstärken und den Dix 2005 bereits im Frühjahr 2006 präsentieren.