cru Düsseldorf – Die Preise privater Wohnimmobilien sind seit 1995 in den großen Industrieländern extrem stark gestiegen. Nach Angaben der DekaBank haben sie sich in Spanien, Australien, den Niederlanden und in Großbritannien mehr als verdoppelt. “Einfache Bewertungsrelationen deuten vor allem in England auf eine Überbewertung hin”, sagt Karsten Junius, Autor der ausführlichen Studie. Indikatoren seien unter anderem das jeweilige Verhältnis von Hauspreisen zu Baukosten, Mieten und Einkommen. Auch fundamentale Faktoren wie die allgemeine Inflationsentwicklung sowie ein Rückgang der Realzinsen und ein Zuwachs der Realeinkommen – alles potenzielle Treiber für einen Preisanstieg – hätten das Ausmaß des beobachteten Hauspreisanstiegs in Großbritannien nicht erklären können. Als anschauliches Indiz für eine Überbewertung nennt Junius auch die Tatsache, dass die Aktienkurse in Großbritannien seit 1995 weniger stark stiegen als die Wohnungspreise. Während die Aktienkurse 56 % zulegten, stiegen die nominalen Hauspreise um 161 %. Mehr Lohn und billige HäuserDie genau umgekehrte Diagnose trifft auf Deutschland zu. Hier sind die Einkommen in den letzten zehn Jahren um 25 % gestiegen, die nominalen Hauspreise aber nur um 9 % (real: – 4 %). Auch die Finanzierbarkeit verbesserte sich: Die nominalen Renditen zehnjähriger Bundesanleihen sanken von 8,5 % auf 3,7 %. Der hiesige Markt kann unter anderem deswegen – ebenso wie Japan – als unterbewertet gelten.Etwas weniger stark überbewertet als in Großbritannien seien Wohnimmobilien in Australien, den Niederlanden und den USA. Keine klaren Fehlbewertungen in die eine oder andere Richtung konnte die Studie in Schweden, Spanien und Frankreich zu Tage fördern. Weiteres Ergebnis der Untersuchung: Es gibt keinen systematischen zwischen Renditen und Preisen von Wohnungen einerseits und Gewerbeimmobilien andererseits. Sie sollten daher als voneinander unabhängige Vermögensklassen angesehen werden. Crash birgt GefahrenEin Teil der Preissteigerungen in den Märkten mit überbewerteten Wohnimmobilien kann laut DekaBank auf Spekulation zurückgeführt werden. Müssten die Preissteigerungserwartungen auf realistischere Raten revidiert werden, könnte eine Verkaufswelle resultieren, die der Kurskorrektur an den Aktienmärkten in den Jahren 2000 bis 2002 ähneln würde. Dies berge direkte Gefahren für den privaten Konsum sowie für den Bankensektor aufgrund von Kreditausfällen und für die Bauwirtschaft aufgrund abnehmender Bautätigkeit.Am stärksten sind die nominalen Hauspreise seit 1995 in Spanien gestiegen (174 %, real 106 %). Aktien legten 277 % zu. Die nominalen Renditen zehnjähriger spanischer Staatsanleihen sanken gleichzeitig von 12,2 auf 3,7 %, die realen Renditen von 6,9 auf 0,2 %. Die erleichterte Finanzierbarkeit von Wohneigentum erklärt also zu einem großen Teil den Preisanstieg.Einziges Land mit einem Rückgang der nominalen Hauspreise seit 1995 war Japan mit einem Minus von nominal wie real 5 %, während die Aktienkurse 10 % einbüßten. Hier sank die Staatsanleihen-Rendite nominal wie real von etwa 4,2 % auf 1,5 %. Die erleichterte Finanzierbarkeit hätte also einen Preisanstieg bewirken können, der aber ausblieb.