Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Deutsche Einzelhandelsimmobilien sind bei Investoren so gefragt wie nie zuvor. Allein die zehn größten Investmenttransaktionen in diesem Jahr bringen mehr als 7 Mrd. Euro auf die Waage. Das geht aus einer Liste hervor, die der Immobilienberater Jones Lang LaSalle (JLL) für die Börsen-Zeitung erstellt hat.”Wir erwarten, dass das Einzelhandels-Investmentvolumen im Gesamtjahr 2006 auf rund 20 Mrd. Euro steigen wird”, sagte JLL-Einzelhandelschef Jörg Krechky der Börsen-Zeitung. Das wäre mindestens eine Verdoppelung gegenüber dem Vorjahr. Kaufhäuser im FokusDie Investoren setzen derzeit vor allem auf Kaufhäuser, Einkaufszentren und die Filialen von Einzelhandelsketten. “Bei Shoppingcentern und Geschäften an Fußgängerzonen – sogenannten High-Street-Portfolios – pendeln sich die Mietrenditen aufgrund der hohen Nachfrage bei 5 % ein. Noch stärker war die Renditekompression bei Fachmärkten. Deren Verzinsung aus Mieten schrumpfte innerhalb eines Jahres von 8 % auf 6 %”, sagt Krechky.Die meisten Abschlüsse von Portfoliotransaktionen erfolgten zu Jahresbeginn, woraufhin vorübergehend Ruhe einkehrte. Unter den Verkäufern dominieren Handelskonzerne, die dadurch Eigenkapital für ihr Kerngeschäft freisetzen, sowie private Investoren und die zeitweise unter Liquiditätsknappheit leidenden offenen Fonds. “Auf der Verkäuferseite dürften künftig auch häufiger geschlossene Fonds auftreten”, sagt Krechky.Als Käufer traten ganz überwiegend ausländische Investmentbanken, nichtbörsennotierte Gesellschaften und Immobilienentwickler auf. “Wir haben insgesamt eine Zunahme der strategischen Immobilieninvestoren im Unterschied zu Finanzinvestoren beobachtet. Sie agieren oft in Joint Ventures mit deutschen Partnern vor Ort. Daneben werden künftig auch deutsche Spezialfonds häufiger als Käufer auftreten”, sagt Krechky.Das potenzielle Angebot für Käufer ist noch lange nicht erschöpft. Nach Angaben der Deutschen Bank gibt es in Deutschland fast 120 Mill. Quadratmeter Einzelhandelsflächen im Wert von 160 Mrd. bis 200 Mrd. Euro, auf denen jährlich Umsätze von etwa 400 Mrd. Euro gemacht werden. Doch müssen die Investoren gut auswählen: Denn seit etwa zehn Jahren wächst die Fläche deutlich schneller als die Umsätze. Flächenproduktivität sinktDie in der Folge sinkende Flächenproduktivität – definiert als Umsatz pro Fläche – sorgt nach Angaben der Deutschen Bank für im Durchschnitt sinkende Einzelhandelsmieten. Insbesondere Randlagen seien in den letzten Jahren unter Druck geraten. Nur in besten Lagen dürften sich die Mieten im laufenden Jahr stabilisieren, so die Prognose. Kurzfristig hätten die beiden Sondereffekte Fußball-WM und der Vorzieheffekt der für 2007 angekündigten Mehrwertsteuererhöhung für positive Impulse gesorgt. Doch sei eine Dämpfung im kommenden Jahr programmiert. Durch die demografischen Trends dürften die preisbereinigten Einzelhandelsumsätze in den kommenden Jahren so gut wie stagnieren.Dennoch kauften internationale Investoren gerne deutsche Einzelhandelsimmobilien. Zum einen sei der deutsche Markt keineswegs mit allen Formaten überversorgt. Zum anderen sei die Zinsdifferenz zwischen Mietrendite und Finanzierungszinsen noch immer günstig.