tl Frankfurt – Das Transaktionsvolumen in Deutschland ist in den ersten drei Quartalen dieses Jahres eingebrochen. Nach Zahlen von Jones Lang LaSalle wurden Objekte für 16 Mrd. Euro umgesetzt, 62 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Für das Gesamtjahr werden 20 bis 23 Mrd. Euro erwartet. 2007 waren es 55 Mrd. Euro – ein Rekordwert. Nach Ansicht von Jones Lang LaSalle ringt auch die deutsche Immobilienwirtschaft vor dem Hintergrund der schlimmsten Finanzkrise seit 1929 nach Luft. Ohne Refinanzierung der Banken gebe es auch keine Immobilienkredite und damit keine Transaktionen. “Die Frage nach der Berechtigung teilweise horrender Risikoaufschläge auf an sich gut besicherte Kredite mit guten Immobilien mag man sich stellen. Die gesamte Immobilienbranche wird derzeit über einen Kamm geschoren. Für eine adäquate Beurteilung fehlt das Vertrauen, und es wird noch eine ganze Weile dauern, bis genau dieses wieder Fuß fassen kann”, sagte Marcus Lemli, Leiter Capital Markets bei Jones Lang LaSalle. Deshalb begrüßt er als Schritt in die richtige Richtung die Rettungspakete der Regierungen weltweit. Ausnahme 2006 und 2007Angesichts des für 2008 prognostizierten Transaktionsvolumens von 23 bis 25 Mrd. Euro betonte er, dass die beiden vorhergegangenen Jahre angesichts niedriger Zinsen und eines hohen Wirtschaftswachstums Ausnahmen waren. Aktuell besonders aktive Käufer sind nach Lemlis Angaben die offenen Fonds. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen liege im laufenden Jahr bei rund 15 % (unter Berücksichtigung des geplatzten Frankfurter Opernturm-Deals bei rund 12 %), deutlich mehr als 2004 (5 %) und 2005 (12 %). Führend seien aber weiterhin Asset bzw. Fund Manager mit rund 24 %. Bei dieser wie den folgenden Zahlen wurde der gescheiterte Opernturm-Deal bereits herausgerechnet.Zu dieser geplatzten Transaktion sagte Lemli: “Beunruhigend ist das weiter nachlassende Vertrauen. Denn die Transaktion ist nicht an der Finanzierung gescheitert, sondern anscheinend auch an der nicht vorhandenen Überzeugung oder Hoffnung, dass die Krise überwunden sein würde.” An sich sei Leerstand in einem Gebäude zwei Jahre vor der Fertigstellung nichts Ungewöhnliches. “Jetzt aber wird das Abwarten vor dem Hintergrund täglich neuer Hiobsbotschaften zu einem Risikofaktor, den man sich nicht leisten will.” Begehrte BürosBesonders begehrt waren in diesem Jahr Büros mit einem Anteil von 36 %, gefolgt vom Einzelhandel mit 33 %. 2007 entfielen wertmäßig 57 % der Transaktionen auf Büros und 21 % auf den Einzelhandel. Transaktionen von mehr als 100 Mill. Euro waren bisher Mangelware. Im dritten Quartal gab es nur fünf, im gesamten Jahresverlauf 16 – im Vergleich zu 87 von Januar bis September 2007. Auf Einzeldeals entfielen im Vorjahr 37 % des Umsatzes, 2008 waren es bis dato hingegen rund 56 %. Der Rest betraf Portfolios. Jones Lang LaSalle konstatiert eine zunehmende Konzentration auf die sechs großen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart. Auf sie entfielen in den ersten drei Quartalen Transaktionen für 6,8 Mrd. Euro und damit rund 41 % des Gesamtvolumens. Im gesamten Vorjahr waren es 38 %. Dieser Trend zu den etablierten Märkten werde in den nächsten Monaten weiter zunehmen, erwartet der Makler. Risiken ließen sich in diesen klassischen Büromärkten immer noch am besten beurteilen, heißt es zur Begründung.Die Spitzenrenditen für Büros in 1-a-Lagen sind in den vergangenen drei Monaten durchschnittlich über alle sechs Metropolen um gut 25 Basispunkte auf 5,16 % und im Zwölfmonatsvergleich um fast 60 Basispunkte gestiegen. Bis Ende 2009 rechnet Jones Lang LaSalle mit einer weiter leicht steigenden Tendenz. Frühestens Mitte 2009 sollen die Preise ihren Tiefpunkt erreichen.