Zum 1. Januar 2008 hat Frankreich die sogenannte 3-%-Steuer auf Immobilien wesentlich geändert. Dies führt für viele EU-Immobilienunternehmen zu erheblichen Erleichterungen. Die Neuregelung enthält aber auch Verschärfungen und zwingt damit etliche Investoren zu einer Umstrukturierung oder einem Verkauf ihrer französischen Immobilieninvestments. Dies wird 2008 zu Bewegungen auf dem französischen Immobilienmarkt führen. Paris ist sehr beliebtFranzösische Immobilien sind bei internationalen Investoren sehr beliebt. Paris gehört auch 2008 zu den Top Five der aussichtsreichsten Standorte Europas, wie aus der aktuellen Marktanalyse “Emerging Trends in Real Estate Europe 2008” von PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban Land Institute hervorgeht. Die französische Steuerverwaltung weiß ebenfalls um die Attraktivität der französischen Immobilien und besteuert Immobilieninvestitionen deshalb umfassend und zu hohen Sätzen. Neben den international üblichen Steuern auf Immobilien (Ertragsteuern, Grundsteuer und Grunderwerbsteuer) werden in Frankreich auch Steuern erhoben, die im internationalen Vergleich ihresgleichen suchen. Dazu gehört die sogenannte 3-%-Steuer. Diese wird jährlich in Höhe von 3 % auf den Marktwert von französischen Immobilien erhoben. Steuerpflichtig sind sowohl französische als auch ausländische Gesellschaften. Bei einer französischen Immobilienrendite von ca. 5 % macht diese Steuer Investitionen unrentabel. Immobilieninvestitionen in Frankreich müssen deshalb so strukturiert werden, dass eine Befreiung von der 3-%-Steuer erreicht wird. Umfassende OffenlegungDer französische Fiskus gewährt Investoren insbesondere dann eine Befreiung von der 3-%-Steuer, wenn diese alle in Frankreich gehaltenen Immobilien und die hinter der Gesellschaft stehenden Investoren umfassend offenlegen (bei mehrstufigem Aufbau bis zu den natürlichen Personen oder bis zu börsennotierten Gesellschaften). Durch die Offenlegung erhält der französische Fiskus die Informationen, die er für die Veranlagung natürlicher Personen zur Vermögens- und Erbschaftsteuer benötigt. Insoweit ist die 3-%-Steuer letztlich auch eine Art Zwangsgeld zur Einhaltung von Offenlegungspflichten.Die Erhebung der 3-%-Steuer und die Befreiung von der Steuer wegen Einhaltung der Offenlegungspflichten waren Gegenstand des Verfahrens vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) in der Rechtssache C-451/05 “Elisa”. Im Verfahren ging es um eine luxemburgische Holdinggesellschaft. Das Urteil ist am 11. Oktober 2007 ergangen und hat die 3-%-Steuer und die Offenlegungsvorschriften teilweise für EG-rechtswidrig erklärt. Die französische Regierung hat dieses Urteil zum Anlass genommen, die 3-%-Steuer im Haushaltsänderungsgesetz für 2008 wesentlich zu überarbeiten. Die neuen Regelungen sind ab dem 1. Januar 2008 anzuwenden und bedeuten für die Anleger sowohl gute als auch schlechte Nachrichten.Einerseits hat der französische Gesetzgeber die Gelegenheit genutzt, den Anwendungsbereich der Steuer auszuweiten. Steuerpflichtig sind in Zukunft neben den mit Rechtspersönlichkeit ausgestatteten Gesellschaften auch Fonds, Trusts und ähnliche Strukturen ohne Rechtspersönlichkeit, die französisches Immobilienvermögen oder dingliche Rechte an solchem Vermögen halten. Diese müssen ab 2008 erstmals eine Befreiung von der Steuer beantragen.Andererseits hat Frankreich die Befreiungstatbestände teilweise erweitert. Befreit werden – ohne Offenlegung – wie bisher Gesellschaften und Strukturen, deren französisches Immobilienvermögen weniger als 50 % des sonstigen französischen Vermögens beträgt (sogenannter “50-%-Test”). Zukünftig bleibt für den “50-%-Test” aber das französische Immobilienvermögen außer Ansatz, das eigenen oder gewerblichen Zwecken des Konzerns dient. Neue BestimmungenBefreit ohne Offenlegung sind weiterhin börsennotierte Gesellschaften und Fonds, weil der französische Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Offenlegung der Aktionäre für notierte Gesellschaften oder Fonds zu einem unangemessen hohen Verwaltungsaufwand führen würde. Diese Möglichkeit der Befreiung wurde jedoch insoweit erschwert, als neben dem formalen Kriterium der Notierung an einem geregelten Markt die Anteile zukünftig auch regelmäßig und in erheblichem Umfang gehandelt werden müssen. Nur für EU-GesellschaftenSchließlich wurden neue Befreiungsvorschriften geschaffen, die jedoch nur für EU-Gesellschaften gelten. Die Erfüllung nur einer Bedingung führt zur Befreiung von der Steuer ohne Offenlegungsverpflichtung: (i) das französische Vermögen beträgt weniger als 5 % ihres Gesamtvermögens (oder wertmäßig weniger als 100 000 Euro, (ii) die Gesellschaft oder der Fonds dient der Verwaltung von Renten- oder Pensionsansprüchen oder ist gemeinnütziger Art oder (iii) die Gesellschaft oder der Fonds ist ein französischer Immobilienfonds oder ein vergleichbares Gebilde im Gründungsstaat.Schließlich kann wie bisher auch durch Offenlegung der Investments und der Anleger die 3-%-Steuer vermieden werden. Die Offenlegungspflicht wurde insoweit erleichtert, als zukünftig nicht mehr alle Anleger oder Aktionäre, sondern nur solche genannt werden müssen, die mehr als 1 % der Aktien oder Anteile halten. Offenlegungsverfahren und -umfang bleiben sonst unverändert. Gefahr durch geringen HandelIn der Praxis werden die Gesellschaften und Fonds, deren Anteile zwar an einem geregelten Markt zugelassen sind, aber bisher wenig gehandelt wurden, am meisten von der Neuregelung betroffen sein. Verlierer sind ausnahmsweise die Luxemburger Fonds. Notierte Luxemburger Fonds, die in der Vergangenheit von deutschen und internationalen Investoren regelmäßig genutzt wurden, um die 3-%-Steuer zu vermeiden, könnten ihre Abschirmwirkung verlieren, sofern ein umfangreicher Handel mit ihren Anteilen nicht gewährleistet ist. Freude bei deutschen FondsAnlass zur Freude haben dagegen voraussichtlich die deutschen offenen Immobilienfonds. Diese konnten in der Vergangenheit aufgrund einer Sonderregelung mit dem französischen Finanzministerium nur durch aufwendige statistische Verfahren eine Befreiung von der 3-%-Steuer erreichen. Dies könnte ab 2008 entfallen, wenn deutsche Fonds mit einem französischen Immobilienfonds vergleichbar und deshalb befreit sind. Erste Analysen und Gespräche mit der französischen Verwaltung deuten auf eine Vergleichbarkeit hin.