Die Schweiz gilt als Hort der Stabilität. Vor dem Hintergrund der Kreditkrise hat sich in den vergangenen Monaten gezeigt, dass das auch in weiten Teilen zutrifft. Dazu tragen unter anderem die stabilen Mieteinnahmen bei. Zudem wurden Immobilien in der Schweiz stets wesentlich realistischer bewertet als beispielsweise in Spanien, Großbritannien oder Japan, die teils erhebliche Korrekturen vornehmen mussten. Vorerst könnten nur eine Abschwächung des eigenen Wirtschaftswachstums und über die Erwartung steigende Zinsen die Nachfrage nach Immobilien in der Schweiz dämpfen. Entsprechend sieht die Bad Homburger Ratingagentur Feri für Investments in der Schweiz wesentlich bessere Aussichten als in vielen anderen Ländern. Im aktuellen Investment-Rating erhielt die Schweiz ein “A”-Rating. Damit lag sie deutlich sowohl vor Deutschland (“B +”) und den USA (“C”) als auch vor dem Durchschnitt weltweit (“B”). Keine AbkoppelungZwar dürfte sich auch am Schweizer Büromarkt bemerkbar machen, dass sich das weltweite Wirtschaftswachstum verlangsamen wird. Allerdings wurden die langfristigen Zinsen nach zunächst starkem Anstieg bereits wieder deutlich nach unten korrigiert, was der Bau- und Immobilienindustrie entgegenkommt.Interessant für ausländische Immobilieninvestoren ist die Schweiz jedoch nicht erst, seit das Land seine weitgehende Unabhängigkeit von der Kreditkrise unter Beweis gestellt hat. Vielmehr lockt auch die wirtschaftliche Situation: So liegt die Arbeitslosenquote aktuell bei knapp 3 %, was ein aus Schweizer Sicht vergleichsweise hoher, aus europäischer Sicht dagegen hervorragender Wert ist: Die durchschnittliche Arbeitslosenquote in Europa liegt bei mehr als 7 %. Das Schweizer Wirtschaftswachstum betrug 2006 mehr als 3 %, eine der höchsten Wachstumsraten der vergangenen 25 Jahre, und lag 2007 immerhin noch bei guten 2,3 %.Bei den ausländischen Investoren, die in der Schweiz aktiv sind, handelt es sich vielfach um Unternehmen, die die Schweiz für sich als Diversifikationsland entdeckt haben – in geografischer wie in währungstechnischer Hinsicht. Insbesondere in Zeiten wie diesen, in denen der Euro stark gegenüber dem Franken ist, ist der Einstieg in den Schweizer Markt interessant.Neben den positiven Aspekten gibt es jedoch auch Faktoren, die Investoren davor zurückschrecken lassen, in der Schweiz zu investieren. Dazu zählt zum einen der heterogene Markt mit seinen starken kantonalen Unterschieden im Rechts- und Steuersystem. Die 26 Kantone der Schweiz unterscheiden sich hinsichtlich ihrer rechtlichen Situation stark voneinander und stehen – anders als in Deutschland die Bundesländer – in steuerlichem Wettbewerb zueinander. AnrechnungsverfahrenZum anderen ist im Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz für passive Vermietungseinkünfte das Anrechnungsverfahren festgelegt. Dieses Verfahren führt dazu, dass die Besteuerung auf das im internationalen Vergleich hohe deutsche Niveau angehoben wird. Viele Investoren bevorzugen Länder, die die Freistellungsmethode vereinbart haben, um auf diese Weise von den oft günstigeren Steuersätzen im Ausland zu profitieren. Bei Ländervergleichen über die steuerliche Behandlung deutscher Investoren schneidet die Schweiz daher regelmäßig deutlich schlechter ab als Länder, in denen die Freistellungsmethode gilt, wie die USA oder Österreich. Besondere GestaltungIn der Schweiz mit einer klassischen GmbH & Co. KG beziehungsweise ähnlichen Vehikeln zu investieren, wie sie bei Immobilieninvestitionen häufig Standard sind, ist für deutsche Anleger vor diesem Hintergrund nicht empfehlenswert. Sinnvoller ist es, wenn sich die Anleger an einer – nicht unbedingt börsennotierten – Immobilien-AG nach Schweizer Recht beteiligen. Deutsche Anleger, die über eine solche AG investieren, können drei unterschiedliche Auszahlungen erhalten. Dies sind zum einen die zu versteuernden Dividenden, zum anderen Zahlungen aus eventuellen Nennwertreduktionen der Aktie und schließlich mögliche Gewinne aus der Veräußerung der Aktie. Zahlungen an den Investor aus der Reduzierung des Aktienwertes sind für den Anleger weder in der Schweiz noch in Deutschland steuerpflichtig. Die Gestaltung einer ausländischen Immobilieninvestition über eine Immobilien-AG, insbesondere im Zusammenhang mit dem Weg der Nennwertreduktion, führt daher im Ergebnis zu einer vergleichsweise günstigen Besteuerung. Dieser Vorteil wird künftig im relativen Vergleich zu anderen Ländern voraussichtlich noch zunehmen, da einige Länder, mit denen Deutschland im Doppelbesteuerungsabkommen die Freistellungsmethode vereinbart hat, dazu übergegangen sind, mit Blick auf die Freibeträge zwischen in- und ausländischen Investoren zu unterscheiden und nur noch inländischen Anlegern hohe Freibeträge gewähren.