Von Thomas List, FrankfurtSteht uns die Rückkehr zur Party von 2006/2007 bevor? Trotz Lichtstreifen am weltweiten Immobilienhimmel – so weit wollte keiner der Teilnehmer am 6. Immobilientag der Börsen-Zeitung gehen. Doch von Zuversicht bei den Marktteilnehmern sprach Florian Reiff. Von ersten Portfolio-Transaktionen und einer möglichen Trendwende angesichts eines sich verlangsamenden Mietpreisrückgangs und sich erholenden Märkten wie London sprach der Managing Director von Tishman Speyer in seinem Eröffnungsvortrag. Asset Management im Fokus”Seit 2008 steht vor allem das Asset Management im Zentrum. Es gilt, hohe Leerstände abzubauen.” 2010 biete Chancen zu Verkäufen, ist Reiff überzeugt. “Leicht riskantere, sogenannte Core-plus-Objekte lassen sich erfolgreich vermarkten.” Bei den Akquisitionsmöglichkeiten in Deutschland ist Reiff nicht so positiv gestimmt. “Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern liegen noch zu weit auseinander.” Für Tishman Speyer gelte daher: “Wir können warten.”Anders sieht dies für Georg Allendorf aus, den Geschäftsführer von Rreef Investment, der für Immobilienfonds zuständigen Tochter der Deutschen Bank. “Wir kaufen für unsere Fonds Core-Objekte in Deutschland”, sagte er in der anschließenden Podiumsdiskussion und verwies auf den Kauf des Unilever-Hauses in der Hamburger Hafen-City Anfang 2010 und des Park Tower in Frankfurt Ende Februar dieses Jahres.Zentrales Thema der nächsten Jahre ist für Reiff die Refinanzierung bestehender Kredite. “2011 und danach müssen viele Kredite zu schlechteren Bedingungen refinanziert werden. Die durch sinkende Objektwerte und Beleihungsausläufe entstehende Lücke kann nur durch mehr Eigenkapital geschlossen werden.” Erschwerend hinzu kämen die in den verschärften Aufsichtsregeln vorgeschriebene stärkere Eigenkapitalunterlegung und die seit 2008 europaweit in die Höhe geschossenen Ausfallraten.”Bisher hat es kaum Notverkäufe gegeben. Die Banken halten still, denn sie wollen die Kredite nicht abschreiben.” Reiff fordert die Banken zu Verhandlungen auf. “Wir haben es in 18 Monaten geschafft, einen verbrieften Kredit (Commercial Mortgage Backed Security, CMBS) zu restrukturieren.” Erfolgsfaktoren sind dabei für Reiff die Qualität der Assets, die Immobilienkompetenz des Sponsors (in diesem Fall Tishman Speyer) und das Vertrauen der Banken bzw. des Servicers in diese Kompetenz. “Kreative Herausforderung””Neu verdrängt Alt”, sprich: die neueste Immobilie gewinnt auch bei Abstrichen am Standort, hat Reiff beobachtet. Aufgrund der technologischen Entwicklung würden neue Gebäude aber auch sehr viel schneller veralten als noch vor wenigen Jahren. “Es gibt immer mehr überflüssige Flächen, weil die Zahl der Arbeitnehmer und die pro Arbeitnehmer erforderliche Fläche sinken.” Die Lösung dieses Problems sei eine “kreative Herausforderung” und reiche bis zum “konsequenten Rückbau”, sprich Abriss.In Europa gibt es nach Beobachtung des Tishman-Speyer-Managers wieder 10 bis 15 Banken, die Neugeschäft schreiben. “Die Kreditgeber kehren zurück. Es ist aber eine Rückkehr zur Normalität”, betont Reiff. “Finanziert werden heute Core-Objekte, aber auch Darlehen mit Vermietungsrisiken, wenn die Bank von der Kompetenz des Darlehensnehmers überzeugt ist.” Den Beleihungsauslauf (Loan to Value) sieht Reiff bei bis zu 60 %. Unterschiede treten aufIn der Diskussion gab es hier unterschiedliche Beobachtungen. Während Allendorf aus seiner Erfahrung eine 40- bis 50 %-Finanzierung für möglich hält, geht Gregor Seikel, Partner der auf Immobilienfinanzierungen spezialisierten Anwaltssozietät Stockmann + Partner, sogar auf 60 bis 80 %. “Bei Finanzierungsverhandlungen hat sich die Lage entspannt, aber die Banken prüfen sehr genau”, sagte Seikel.Allendorf spricht jetzt wieder mit sechs bis sieben Banken statt wie noch vor einigen Monaten nur mit zwei. “Kredite von 50 bis 60 Mill. Euro macht eine Bank allein, darüber wird syndiziert.” Rückkehr in DreistelligkeitBei den Transaktionsvolumina sehen Reiff, Allendorf und Seikel langsam die Rückkehr dreistelliger Mill.- Euro-Einzeltransaktionen. Reiff verweist auf den kürzlichen Verkauf des Sony Center in Berlin. “Auch unser Opernturm in Frankfurt ist am Markt.”Bei den offenen Immobilienfonds von Rreef (Grundbesitz Europa und Grundbesitz Global) betrage die maximale Transaktionsgröße im Moment 100 bis 150 Mill. Euro. “Zwei Bürogebäude für je über 100 Mill. Euro haben wir vor wenigen Monaten gekauft”, sagt Allendorf. Bei den ebenfalls von Rreef verwalteten Spezialfonds liegen die Einzeltransaktionen bei 30 bis 50 Mill. Euro. “Opportunistische Transaktionen gibt es noch nicht.”Seikel zeigte sich überzeugt, dass die Boomzeiten 2006/2007 nicht wiederkommen werden. “Aber wir haben schon wieder zwei Transaktionen im dreistelligen Mill.-Euro-Bereich betreut.”Als Käufer treten nach Angaben von Reiff offene Fonds und Versicherer sowie vereinzelt, aber zunehmend Investoren aus Asien, dem Mittleren Osten, eventuell auch Skandinavien auf. “Entscheidend beim Kauf ist die Assetqualität. ,B`- oder ,C`-Immobilien haben nur sehr geringe Chancen, da sie kaum vermarktbar sind.” Versicherer sind gefährdetAllendorf hält die Versicherer durch die kommenden Eigenkapitalregeln Solvency II als Immobilienkäufer für gefährdet. “Für Immobilien könnte eine stärkere Eigenkapitalunterlegung gefordert werden. Dann bestünde die Gefahr, dass Versicherer nicht mehr oder nicht mehr so viel in Immobilien investieren.” Auch sei offen, wie sich die geplanten gesetzlichen Neuregelungen bei den offenen Immobilienfonds auswirken würden.