tl Frankfurt – Der Dix Deutsche Immobilienindex hat sich 2008 bei 3,5 % eingependelt. Die Gesamtrendite (Total Return) der Bestandsimmobilien deutscher institutioneller Investoren hat sich damit etwas schwächer entwickelt als ein Jahr zuvor (4,5 %). Für die laufende Periode wollte Nassos Manginas vom Indexlieferanten IPD Investment Property Databank keine konkrete Prognose abgeben. Deutschland werde aber besser abschneiden als die angelsächsischen Länder und Spanien, sagte er bei der Präsentation des Dix 2009. Die deutschen Bestandsimmobilien haben merklich besser abgeschnitten als ausländische Märkte. Im Vergleich zu Großbritannien, wo die Gesamtrendite 2008 bei -22,1 % lag oder Irland mit -34,2 %, zeigt sich das hiesige Marktgeschehen äußerst stabil.”An dem Ergebnis wird deutlich, dass in Deutschland trotz der Finanzkrise 2008 weder die Mieten stark gesunken noch die Leerstände signifikant gestiegen sind”, sagte Daniel Piazolo, Geschäftsführer von IPD Deutschland. “Vielmehr repräsentiert der erzielte Total Return die Beständigkeit von Mieteinnahmen, basierend auf der Netto-Cash-flow-Rendite.” Die Wertänderungsrendite lag für 2008 bei -1,4 (i.V. -0,2) % und die Netto-Cash-flow-Rendite bei 5,0 %, nach 4,7 % in der Periode zuvor. Im Mehrjahresvergleich seit 1996 fällt die große Konstanz der Netto-Cash-flow-Rendite auf, die immer um 5 % lag. Dagegen schwankte die Wertänderungsrendite zwischen knapp 4 % im Jahr 2005 und 0,2 % im Jahr 2007. Im Sektorvergleich der Gesamtrenditen lagen Handel mit 4,5 (6,8) % und Wohnen mit 4,4 (6,0) % deutlich vor den Büros mit 2,8 (3,3) %. Auf Büroimmobilien entfallen aber knapp die Hälfte des gesamten vom Index erfassten Marktwerts von 45,3 (44,5) Mrd. Euro. Hingegen sind Wohnimmobilien mit 9 % im Vergleich zum Gesamtmarkt deutlich unterrepräsentiert. Stuttgart an der SpitzeIm Mehrjahresvergleich stechen Büros mit der höchsten Volatilität des Total Return hervor. Nur bei Wohnobjekten ist die Wertänderungsrendite leicht positiv (0,6 %), bei Büros (-2,0 %) und im Handel (-1,2 %) hingegen negativ. Unter den großen Bürostandorten lag Stuttgart deutlich an der Spitze mit einer Gesamtrendite von 5,7 %, nach 6,4 % in der Periode zuvor. An zweiter Stelle hat sich Hamburg positioniert (4,6 % nach 4,4 %), gefolgt von München (4,5 % nach 4,4 %), Köln (3,8 % nach 4,1 %) und Düsseldorf (2,4 % nach 3,7 %). Frankfurter Büros erreichten hingegen nur eine Performance von 0,9 (1,0) %.Für die Performance des laufenden Jahres wollte Nassos Manginas von IPD keine Prognose abgeben. “Deutschland dürfte aber besser abschneiden als die angelsächsischen Länder und Spanien. Der Total Return wird vermutlich 2009 überall rückläufig sein, wenn auch nicht stark, da im Dix der Wert von Bestandsimmobilien gemessen wird. Diese Bewertung hängt unter anderem stark von den dabei angewendeten Verfahren ab.”Nach Angaben von Piazolo wurden für den Dix 2008 insgesamt 55 (51) Portfolios analysiert. Die Marktabdeckung liege bei 44 % der jährlich bewerteten Portfolios – 2006 waren es erst 21 %. “Nimmt man noch geschlossene Fonds und Leasingfonds hinzu, so erfasst der Dix 2008 insgesamt 17 % des Gesamtmarktes.” Bei den Investoren dominieren offene Fonds von Deka, Degi, Union Investment und Rreef mit knapp 46 % sowie Versicherungen wie Allianz, Meag (Ergo), Axa und Generali mit 34 %. Wachstumspotenzial in Bezug auf die Indexteilnahme sieht Piazolo bei Spezialfonds, Immobilien-AGs sowie Pensionskassen und Versorgungswerken. Hoher AufwandDie Zurückhaltung vieler, insbesondere kleinerer institutioneller Investoren begründete Christoph Mölleken von Axa Investment Managers und Beiratsmitglied bei IPD Deutschland mit dem großen technischen und personellen Aufwand, den ein Datenlieferant treiben müsse. Dem pflichtete Daniel Just vom größten deutschen Versorgungswerk, der Bayerischen Versorgungskammer, bei – “viele kleinere unter den mehr als 80 deutschen Versorgungswerken haben keine Kapazität, um ihre Daten so aufzubereiten, dass sie eine für den Dix ausreichende Qualität aufweisen”.