Von Ulli Gericke, BerlinChina und sein explodierender Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt wird zunehmend für westliche Anleger interessant. Angesichts des immensen Nachholbedarfs an neuen Wohnungen und modernen Gewerbeflächen scheinen die Investitionen für Ausländer sicher. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass Partei und Regierung nicht nur das Grundstücksangebot, sondern auch die Banken kontrollieren.Nach dem chinesischen Gesetz gehört das Land dem Staat, während sich das Gebäude auf einem (staatlichen) Grundstück im Eigentum des Käufers befindet. Bei einer Transaktion werden also sowohl das Nutzungsrecht eines Grundstücks als auch das Eigentumsrecht des Gebäudes gleichzeitig übertragen, erläutert Cong Zheng, der CEO von Global Skyline Capital.Die Frankfurter sind Asset Manager bei einem neuen offenen Spezialfonds der HVB-Tochter iii-Investments, der derzeit bei insti tutionellen Investoren 300 Mill. Euro Eigenkapital einsammelt. Zusammen mit weiteren 300 Mill. Euro Fremdkapital sollen in Fernost vornehmlich Einkaufszentren und mit den restlichen 30 % des Gesamtvolumens Wohnungen und Büros erworben werden. Geplant ist eine jährliche Ausschüttung von durchschnittlich 8,3 % über die nächsten acht bis zehn Jahre. Bis dato seien etwa 60 Mill. Euro platziert worden, versichert der Chef von Global Skyline, an der die Deutsche Bank über ihre Tochter Deutsche Immobilien Leasing eine 15-prozentige Minderheitsbeteiligung hält. Gut 220 Millionenstädte 2015Im Gegensatz zu Deutschland dominiert in China der Wohnungsbau, auf den 2009 mit (umgerechnet) 260 Mrd. Euro gut 70 % aller Bauinvestitionen entfielen. In neue Einzelhandelsimmobilien flossen 12 % aller Aufwendungen, auf Bürobauten bescheidene 4 %. Trotzdem reichen die Wohnungsneubauten bei weitem nicht aus, wird doch erwartet, dass in den nächsten 15 Jahren im Zuge der Verstädterung 350 Millionen Menschen mehr in chinesischen Metropolen wohnen werden als heute – das sind mehr Menschen als derzeit in den USA leben. Bis 2015 erwartet McKinsey 221 Millionenstädte in der Volksrepublik, verglichen mit aktuell 35 Metropolen in Europa – eine “einzigartige Chance” für Investoren, schwärmt Zheng.Zugleich macht er aber auch deutlich, wie aktiv die chinesische Regierung mit Hilfe von Kreditvorgaben in den Markt eingreift. Erst vor Wochen wurden angesichts explodierender Wohnungspreise die Anforderungen an Private deutlich verschärft. Während beim Erstkauf einer Wohnung nun 30 % (zuvor 20 %) Eigenkapital mitgebracht werden müssen, verlangen die staatlichen Stellen bei einer Zweitwohnung schon 50 % als Eigenbeitrag. Eine dritte Wohnung muss vollständig selbst finanziert werden. Bankenaufsicht besorgtDennoch hat sich das Kreditvolumen 2009 auf 9 600 Mrd. Yuan (ca. 1 143 Mrd. Euro) verdoppelt, ohne dass ein Ende dieses rapiden Kreditwachstums absehbar wäre – was die chinesische Regierung inzwischen mit wachsender Sorge verfolgt. “Die Gefahr, dass 2010 Kreditanlagen zu substanziellen Risiken und Verlusten werden, hat sich erhöht”, heißt es denn auch im am Dienstag vorgelegten Jahresbericht der chinesischen Bankenaufsicht CBRC. Parallel zur Kreditexpansion schnellten die Preise hoch – allein im Mai für Geschäfts- und Wohnräume um 12,4 % zum Vorjahr.Zheng gibt sich davon unberührt. Da Einzelhandelsimmobilien bei weitem nicht so im Fokus von Investoren stünden wie Wohnungen gebe es bei Retailobjekten auch keine vergleichbare Überhitzung. Hinzu komme, dass westliche Immobilienfonds stark unter der Finanzkrise gelitten hätten, sodass sie in jüngster Zeit statt auf der Käufer- auf der Verkäuferseite zu finden seien – was ebenfalls das Preisgefüge bremse. Nichtsdestotrotz haben Shanghai und Peking mit 26,5 bzw. 23 Mrd. Dollar Transaktionsvolumen inzwischen London (wo “nur” noch 21,5 Mrd. Dollar umgeschlagen werden) vom ersten Platz der globalen Immobilienhochburgen verdrängt.