Von Uwe Stoschek *) Nach jahrelanger, teilweise heftiger Debatte hat das Kabinett einen Entwurf für das Reit-Gesetz beschlossen. Dem beigefügt wurden Änderungen im Einkommensteuerrecht zur begünstigten Besteuerung für die Übertragung von Immobilien auf einen Reit bzw. die Umwandlung von Gesellschaften in einen solchen. Ferner sind steuerliche Vorschriften vorgeschlagen, die die gleichartige Besteuerung für Anleger in Reits deutscher und ausländischer Provenienz vorsehen.Erfreulich ist der Gesetzesentwurf aus verschiedenen Gründen. Zunächst einmal glaubte man insbesondere nach der absurden Debatte über den Schutz des sozialen Mietrechts vor den Reits teilweise nicht mehr an eine Einigung. Man muss auch jetzt beklagen, dass der Ausschluss von Wohnimmobilien-Reits ein erheblicher Wermutstropfen ist.Ob sich hier noch etwas bewegen lassen wird, bleibt abzuwarten. Man sollte sich auch noch einmal überlegen, ob die Initiative zur Ablösung der sogenannten “EK 02”-Steuerlasten für ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen nicht unabhängig von der Reit-Debatte fortgeführt werden soll, um diese international einmalige Problematik mit großer Auswirkung auf die Unternehmen zu beenden. Positiv ist, dass das vorgeschlagene Modell sich auf die einfache Variante einer Reit-Aktiengesellschaft beschränkt und nicht etwa auf ein international schwer vermittelbares und auch im Übrigen rechtlich komplizierteres Trust-Modell.Erfreulich auch, dass es vergleichbare Parameter für die Struktur vorsieht, wie etwa im Falle der erfolgreich im Markt etablierten französischen Reits (SIIC), die dort zu einem eigenständigen Börsensegment und einem großen Erfolg geworden sind. Dies bezieht sich auf die Merkmale der Steuerfreiheit des Vehikels selbst und der Höhe der Quellensteuer von 25 %, die in beiden Ländern identisch sind, sowie die Tatsache, dass es – wie erwähnt – eine begünstigte Besteuerung für die Übertragung von Immobilien auf den Reit oder bei Umwandlung in einen Reit gibt, die die Besteuerung von in dem Zuge aufgedeckten stillen Reserven nur zur Hälfte des Gewinns vorsieht. Auch die Höhe der verpflichtenden Ausschüttungsquote – 90 % nach Berücksichtigung von Abschreibung – sowie die Vorschriften zur Vermögenszusammensetzung – mindestens 75 % Immobilienvermögen und mindestens 75 % der Bruttoerträge müssen aus Vermietung, Leasing, Verpachtung und Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen – sind international Standard und unproblematisch. Servicetöchter sind gute IdeeEbenfalls zu begrüßen ist die Einführung von sogenannten Reit-Dienstleistungsgesellschaften, die es einer Reit-AG ermöglicht, auch Geschäftsfelder wie die des Facility-Managements nicht nur für eigene Immobilien, sondern auch Dritten gegenüber anzubieten und damit das Potenzial und die Marktposition des jeweiligen Reit zu verbessern. Der über die Reit-Dienstleistungstochtergesellschaft erzielte Umsatz darf, vereinfacht gesagt, maximal 20 % des Geschäftsvolumens des Reit ausmachen. Die Tatsache, dass der Anteilsbesitz für direkt oder über Treuhänder gehaltene Anteile auf weniger als 10 % begrenzt werden musste, um steuerliche Probleme bei der Quellensteuererhebung zu überwinden, ist insbesondere deshalb auch für institutionelle Investoren hinnehmbar, weil in Deutschland – anders als etwa bei dem englischen Reit-Modell – eine indirekte Anteilsmehrheit über Investmentgesellschaften zulässig ist.Die Idee, für die nachhaltige Etablierung der Reit-AG als Börsenvehikel einen Streubesitz von 15 % der Aktien durch Kleinanleger zum verpflichtenden Bestandteil zu machen, ist ebenfalls legitim und international akzeptiert, wie das Beispiel des US-amerikanischen Reit-Modells zeigt, das ebenfalls eine Streuung vorsieht. Fragwürdig ist der vom Gesetzesentwurf vorgesehene Ausschluss des Immobilienhandels, der regulatorisch dadurch erreicht werden soll, dass die innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erzielten Bruttoerlöse aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen maximal die Hälfte des Wertes des durchschnittlichen Bestandes an unbeweglichem Vermögen innerhalb desselben Zeitraumes ausmachen dürfen. Denn zu fragen ist zum einen, ob es einer solchen Vorschrift überhaupt bedarf, zum anderen, warum man dies so kompliziert und dadurch fehleranfällig regelt. Eine einfache, eher kurze Mindesthaltefrist hätte den Zweck ebenso gut – wenn nicht besser – erreichen können. Das vorgesehene Kreditaufnahmelimit von 60 % erscheint international akzeptabel und geeignet, den Gesellschaften ausreichende Finanzierungsspielräume zu belassen. Der Gesetzesentwurf enthält jedoch auch einige bedeutsame Mängel.Der Einfachheit des deutschen Reit-Modells dient es zwar, wenn bestimmte Anlagemöglichkeiten sowie bestimmte steuerliche Erleichterungen in dem Gesetzesentwurf schlicht ausgeklammert werden. Anders als etwa in Frankreich darf der deutsche Reit weder in inländische Kapitalgesellschaften noch in ausländische Personengesellschaften investieren, ohne dass es für den Ausschluss dieser Investitionsvarianten überzeugende Begründungen gäbe. Hier sollte eine Nachbesserung ernsthaft erwogen werden.Ebenso ist es eine für den Reit-Investor nachteilige Vereinfachung, wenn das steuerliche Konzept die Erhebung von Quellensteuern auf Ausschüttungen selbst insoweit vorsieht, als Einkünfte des Reit bereits auf der Ebene des Reit selbst besteuert wurden. Dies betrifft die bereits besteuerten Einkünfte aus Auslandsimmobilien, aus ausländischen Tochterkapitalgesellschaften oder aus der Reit-Dienstleistungsgesellschaft, bei denen es also zu einer steuerlichen Doppelbelastung käme. Das Argument einer Vereinfachung der Besteuerung greift in bedenklicher Weise zu kurz.*) Der Autor ist Partner der PricewaterhouseCoopers AG.