Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Nach anfänglicher Euphorie schraubt die Finanzbranche ihre Erwartungen an die neu eingeführten Reits (Real Estate Investments Trusts) deutlich zurück. Die Hoffnung, dass der hiesige Finanzplatz seinen Rückstand bei Immobilienaktien im europäischen Vergleich aufholen könnte, verringert sich damit (siehe Grafik). So hatte etwa die HSH Nordbank noch vor zwei Jahren das Marktpotenzial für Reits bis 2010 auf 30 Mrd. bis 60 Mrd. Euro beziffert. Jetzt korrigiert das Institut auf 15 Mrd. bis 40 Mrd. Euro.Für die Absenkung der Prognose nennt die Bank in einer umfassenden Studie über deutsche Immobilienunternehmen am Kapitalmarkt vor allem zwei Gründe: Zum einen dürfen laut Gesetz keine Wohnungsunternehmen in Reits umgewandelt werden. Und zum anderen sind die deutschen Reits zahlreichen gesetzlichen Restriktionen unterworfen. Darüber hinaus verliert die Steuerbefreiung der Reits auf Unternehmensebene an relativer Attraktivität, da sich mit der Senkung der Körperschaftsteuer im Rahmen der Unternehmenssteuerreform die Steuerlast der Unternehmen ab 2008 ohnehin reduziert. Nachbesserungen seien nötig, damit der deutsche Reit gegenüber den internationalen Pendants voll wettbewerbsfähig werde.Aufgrund der gesetzlichen Regeln für Reits kämen für einen Wechsel in den Status als Reit nur Immobiliengesellschaften in Frage, die in deutsche Gewerbeimmobilien investieren, kein Dienstleistungsgeschäft mit Dritten betreiben, moderat fremdfinanziert sind sowie wenig Handel und wenig Projektentwicklungen betreiben. Und von diesen Gesellschaften, die fast ausschließlich auf risikoarme Bestandshaltung setzen, gibt es eben nicht so viele. Als Beispiele für Kandidaten, die eine Umwandlung in einen Reit planen, nennt die HSH Nordbank lediglich die Polis Immobilien und die Hamburger Alstria Office. Neugründung statt WechselDagegen dürften Neugründungen von Reits in Form von Reit-Tochtergesellschaften der normalen Immobilien-AGs überwiegen, da sie weniger kompliziert und schneller durchzuführen seien als der Statuswechsel. Geplant seien Neugründungen von Reit-Töchtern, die sich auf deutsche Gewerbeimmobilieninvestments konzentrieren, bei IVG, DIC Asset und TAG. Auch Initiatoren geschlossener Fonds wie IC Immobilien und Hannover Leasing hätten die Auflage von Reits angekündigt.Die HSH Nordbank rechnet damit, dass sich aus den zahlreichen Restriktionen für Reits Chancen für die herkömmlichen Immobilien-AGs ergeben. Seit 2004 habe das gestiegene Interesse an Immobilienaktien bereits zu einer Verdreifachung des Börsenwerts der im Index Dimax notierten Werte geführt. Die jährliche Wertentwicklung von Immobilienaktien habe seit 2004 bei 30 % gelegen – und wurde in Deutschland sogar noch übertroffen.Mittlerweile habe der europäische Immobilienaktien-Index Epra eine Marktkapitalisierung von rund 200 Mrd. Euro. Damit holten europäische Werte gegenüber den US-Reits auf, deren Börsenwert bei rund 280 Mrd. Euro liegt. Durch britische und deutsche Reits werde der Abstand weiter verkürzt.Die Ausnahmeentwicklung der Immobilien-Börsenkurse in den letzten drei Jahren dürfte sich aber kaum so fortsetzen. Denn Gründe für das Kursplus waren die Erholung der Immobilienmärkte und niedrige Zinsen bei paralleler Einführung von Reits in Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Gleichzeitig seien jedoch Volatilität und Anlagerisiko gestiegen. Ertragschancen böten nun nur noch einzelne Werte, bei denen die Prämie auf den Nettoinventarwert (NAV) gerechtfertigt ist. Mittelfristig sei damit zu rechnen, dass auch deutsche Immobilienunternehmen zur Fremdfinanzierung stärker auf börsennotierte Anleihen, Wandelanleihen und Hybridanleihen – statt auf klassische Bankkredite – setzen.Nach Einschätzung der HSH Nordbank profitiert der deutsche Büroimmobilienmarkt weiterhin vom konjunkturellen Aufschwung. Die Nachfrage nehme schneller zu als das Angebot. Leerstände dürften sinken, die Mieten steigen. Einkommenszuwächse stimulierten auch die Mieten für Wohnungen. Diese blieben deshalb für Investoren interessant.