tl Frankfurt – 2011 sollten die europäischen Büromärkte übergewichtet werden. Dies gilt in erster Linie für London, Paris, Warschau und Prag. 2012 liegen dann die USA mit Boston und San Francisco vorn, während 2013 Europa wieder untergewichtet werden sollte. Dies sind Kernaussagen des jährlichen Immobilien Monitors der DekaBank.Nach Ansicht von Matthias Danne, im Vorstand der DekaBank für Immobilien zuständig, wird sich 2011 die Mietentwicklung auf den deutschen Core-Märkten wieder ins Positive drehen. “Die Zinsdifferenz zwischen Anleihen und Immobilien hält die Nachfrage nach Core-Immobilien hoch.” B-Standorte lägen nach wie vor brach. Hier ständen auch die meisten Prolongationen an. “Die Frage lautet: Weitet sich das Käuferinteresse auf diese zweitklassigen Standorte aus? Und: Werden dafür die entsprechenden Finanzierungen bereitgestellt?” Wenn ja, dann stabilisiere dies den gesamten Markt. Andernfalls werde sich nur die Lage auf den Core-Märkten verbessern.Mit Verweis auf die dominierenden eigenkapitalstarken Investoren (die ebenso wie die offenen Immobilienfonds in Core-Objekte investieren) und das Ausbleiben der Leverage-Investoren sagt Danne: “Es gibt bisher keine Hinweise für das Anspringen der Nachfrage nach B-Objekten.” Der DekaBank-Vorstand macht sich aber für diese Ausweitung des Anlagehorizonts stark. Optimistisch für 2011Für das kommende Jahr zeigt sich Karsten Junius, Leiter Kapitalmarkt- und Immobilienresearch der DekaBank, bei den europäischen Büroimmobilienmärkten optimistisch. “Sie sollten übergewichtet werden. Wir empfehlen London, Paris, Warschau und Prag.” 2012 gehe der aktuelle Kapitalwertzyklus zu Ende, sodass 2013 Europa in einem globalen Portfolio wieder untergewichtet werden sollte. 2012 stellt Junius die USA in den Vordergrund. “Technologiestandorte erholen sich schneller als Finanzmärkte. Wir bevorzugen unter Gesamtertragsperspektiven auf Fünf-Jahres-Sicht San Francisco und Boston.”Für den deutschen Büromarkt halten die DekaBank-Analysten von 2011 bis 2015 ein jährliches Mietwachstum von 4 % für möglich. “In den nächsten Jahren werden die Leerstände in Deutschland auf unter 10 % fallen”, sagt Junius. Die durchschnittlichen Gesamterträge würden bis 2015 zwischen 4,6 und 5,7 % jährlich liegen und damit unter dem europäischen Durchschnitt von 6,3 %. “Dafür haben die deutschen Büromärkte während der Krise deutlich geringere Mietrückgänge und Renditeanstiege verzeichnet.”Aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen werden die Kapitalwerte auf den Investmentmärkten auch 2011 weiter steigen. “Die Anfangsrenditen fallen um 20 bis 50 Basispunkte”, sagt Junius. Wenn diese Entwicklung im ersten Halbjahr 2011 abgeschlossen sei, würden Investoren Ausweichstandorte anstelle der bisherigen 1-a-Immobilien suchen und finden. “Deutsche B-Städte sind bei Renditen und Kapitalwerten attraktiver als das Ausland.”Bei den Krediten rät die DekaBank von langen Laufzeiten ab. “Wir haben festgestellt, dass die Zinsniveaus mit der Lage auf den Immobilienmärkten korrelieren.” Bei hohen Zinsen seien auch die Cash-flows hoch, die Leerstände gering und die Wiedervermietungschancen hoch. “Dies gleicht die Nachteile gestiegener Zinsen aus.”Laufe es auf den Immobilienmärkten hingegen schlecht, sänken auch die Zinsen. Die Kapitalwerte der Immobilien gingen zurück und es müsse unter Umständen unter dem Net Asset Value verkauft werden. “Bei langlaufenden Finanzierungen müssen dann auch noch hohe Vorfälligkeitsentschädigungen getragen werden.” Verwertung kommtFür Danne spricht viel dafür, dass Immobilien, die bei ihren Finanzierungen “unter Wasser” sind, verwertet werden. “Irgendwann muss das passieren. Nur das Wie ist offen.” Möglich seien Abwicklungsgesellschaften nach skandinavischem Vorbild, die die von ihnen übernommenen Objekte über Jahre an den Markt geben, oder die Banken schrieben ihre Engagements ab. “Letzteres passiert bisher nicht, weil die Objekte angesichts der niedrigen Zinsen häufig noch den Kapitaldienst tragen können.”—– Wertberichtigt Seite 8