ge Berlin – Trotz weiter steigender Leerstandsquoten und sinkender Spitzenmieten scheinen sich zumindest in Westeuropa die Büromärkte zu stabilisieren. Dennoch liegt das Transaktionsvolumen noch immer auf einem sehr niedrigen Niveau, ergab eine Untersuchung von King Sturge. Das Immobilienberatungshaus erwartet für die meisten europäischen Länder erst 2011 und 2012 eine Rückkehr zum Wachstum.Wegen des derzeit niedrigen Preisniveaus könnten Kapitalanleger und Investoren momentan noch zu attraktiven Konditionen in Core-Immobilien investieren, drängt Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland: “Das Zeitfenster wird aber immer enger.”Die Preise nach unten geprügelt hat ein drastischer Einbruch bei der Büronachfrage. Die größte Finanz- und Wirtschaftskrise der Nachkriegszeit ließ den Bedarf an Büroflächen in Westeuropa um durchschnittlich 29 % und in Mittel- und Osteuropa um über 50 % zurückgehen. Neben den besonders betroffenen Finanzzentren London und Dublin vermelden auch Amsterdam ein Nachfrageminus von 42 %, Paris um 28 %, Brüssel 26 % – wogegen sich der Rückgang in Frankfurt von “nur” 13 % bescheiden ausnimmt. Leerstände schnellen hochIn der Konsequenz dürfte die Leerstandsquote in der Londoner City auf 15 % und in Dublin auf 20 % hochschnellen. Für Frankfurt erwartet King Sturge einen Leerstand von 16 % zum Jahresende, knapp doppelt so viel wie in München und Berlin. Trotz der vielen nicht vermieteten Büros liege die Miete für hochwertige Büroimmobilien in erstklassiger Lage im Londoner West End mit monatlich knapp 71 Euro pro Quadratmeter in Europa immer noch an der Spitze – wobei im Vorjahr für die gleiche Fläche knapp 125 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden mussten (s. Tabelle).Damit scheint in der britischen Kapitale das Schlimmste vorbei zu sein: Das verlangsamte Absinken der Spitzenmieten sowie die Konsolidierung der Renditen wiesen auf eine langsame Erholung hin, heißt es in der Erhebung weiter. Für die City nennt King Sturge eine Rendite von 6,5 %, für das Londoner West End eine von 5,5 % – gleichauf mit den deutschen Büroimmobilienmärkten in Frankfurt, München und Berlin. Auch dort gebe es inzwischen wieder “auflebendes Investoreninteresse und Deals bei hochwertigen Objekten” – auch wenn das Transaktionsvolumen immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau liege. “Banken sind weiterhin restriktiv bei der Kreditvergabe, Investoren setzen auf Sicherheit.” Dennoch gelte Deutschland trotz des niedrigen Renditeniveaus – das in Moskau auf 14 % hochgeschossen ist – als attraktiver Investitionsort.In dem zeitgleich vorgelegten Immobilienkonjunktur-Index dokumentiert King Sturge einen “deutlichen Stimmungsaufschwung” unter den 1 000 befragten Immobilienexperten. Danach schnellte der Klima-Index im September um 17 % auf 75,5 Punkte hoch – das größte Plus im bisherigen Beobachtungszeitraum, womit der Vorjahreswert wieder übertroffen wurde. “Der Vertrauensverlust, der durch die Lehman-Insolvenz eingeläutet wurde, hat sich bezogen auf das Immobilienklima nach relativ genau einem Jahr wieder ausgeglichen”, schreibt Hettrich, nicht ohne zu vermerken, dass die Stimmung auch schon vor der Pleite der Investmentbank durch die steigenden systemischen Risiken stark belastet gewesen sei. Summa summarum bewerte derzeit lediglich ein gutes Drittel der Experten die Lage der hiesigen Immobilienwirtschaft positiv. Für die nächsten sechs Monate erwarteten aber schon 44 % der Befragten ein verbessertes Klima. Konjunktur “vorerst” besserErstmals seit Langem zeigt die jüngste Befragung auch ein besseres Ertragsklima, das die Hoffnung auf steigende Mieten dokumentiert. Das größte Plus mit knapp 29 % gab es in der Sparte Büroimmobilien, die mit nicht ganz 57 Punkten aber immer noch das Schlusslicht markieren. Handelsimmobilien legten im Vormonat um 14 % auf 74 Zähler zu, während sich die Wohnimmobilien – als traditionell sicherer Hafen – nochmals um 7,5 % auf 124,3 Punkte verbesserten.Der aus makroökonomischen Daten ermittelte Immobilienkonjunktur-Index zeigte ebenfalls ein Plus von gut 7 % auf knapp 143 Punkte. Damit legte der Wert fast ununterbrochen seit April zu – das Konjunkturtal, das tiefer ausgeprägt sei als 2002/03, sei damit “vorerst” durchschritten, resümiert Hettrich.