tl Frankfurt – Fachmärkte und Discounter sind die Gewinner des Strukturwandels im deutschen Einzelhandel. Preise und Renditen normalisieren sich. Bei erstklassigen Einzelhandelsimmobilien liege die Spitzenrendite bei durchschnittlich 5,25 %, heißt es in der neuesten Ausgabe des Retail Real Estate Report der Hahn-Gruppe. Bei den Käufern dominieren nach wie vor ausländische Akteure. Im ersten Halbjahr 2008 entfielen nach Zahlen von Jones Lang LaSalle knapp drei Viertel des investierten Kapitals von 4,5 Mrd. Euro auf diese Gruppe. Bei den Verkäufern dominieren deutsche Adressen mit 82 %. Aufgrund des Karstadt-Portfolios entfielen 55 (i.V. 22) % auf Einzelhändler, gefolgt von Projektentwicklern mit 14 (9) %, entsprechend einem Verkaufsvolumen von 650 Mill. Euro. “Im Moment Käufermarkt”Nach Angaben von Bernhard Schoofs, Vorstandsvorsitzender der Hahn-Gruppe, ist der deutsche Einzelhandel im Moment ein Käufermarkt. “Die Marktmacht der Käufer wird sich im kommenden Jahr noch weiter verstärken”, sagte er auf einer Veranstaltung in Frankfurt. Aktuell bestimmten eigenkapitalstarke Investoren den Markt. “Investoren müssen mindestens 20 bis 30 % des Investitionsvolumens als Eigenkapital mitbringen”, hat Schoofs beobachtet. Über das realistische Preisniveau gehen die Ansichten der Marktteilnehmer weit auseinander, wie es in dem Bericht heißt. Allerdings seien die Spitzenrenditen in allen Einzelhandelssegmenten im Laufe des Jahres 2008 weiter angestiegen. Die Spitzenrendite für erstklassige Objekte liege bei durchschnittlich 5,25 % – allerdings bei großen Bandbreiten. In Stadtteil- oder Vorortlagen gingen die Renditen bis auf 6,75 %, während sie bei Fachmarktzentren zwischen 6,5 und 8,5 % lägen. Für erstklassige Core-Objekte könne die Rendite aber auch auf rund 6 % sinken. Lange LaufzeitenAls großen Vorteil von Einzelhandelsimmobilien nannte Schoofs die lange Laufzeit der Mietverträge. “15 bis 20 Jahre sind häufig anzutreffen. Das schafft langfristige Sicherheit bei den Zahlungseingängen.” Von ihren Asset Managern verlangten die Investoren eine erfolgreiche Vergangenheit (“Track Record”). “Schon während der Laufzeit des Mietvertrags muss die Immobilie aktiv betreut werden”, sagte Schoofs. “Veränderte Gewohnheiten und Bedürfnisse von Kunden und Mietern müssen frühzeitig erkannt werden, um darauf rechtzeitig reagieren zu können – beispielsweise durch Weiterentwicklung und Neupositionierung der Standorte.”