Mit der Abwicklung des offenen Immobilienfonds “SEB Immoinvest” und der noch ausstehenden Entscheidung zum “CS Euroreal” rückt die Debatte über die Zukunftsfähigkeit der Fonds wieder in den Fokus. Doch der Fehler liege nicht im Produkt, sondern in den riskanten Strategien der Gesellschaften, sagt Stephan Bone-Winkel, Vorstand des Immobilien-Projektentwicklers Beos.- Herr Bone-Winkel, derzeit geraten die Immobilienfonds mit der Abwicklung etwa des Schwergewichts “SEB Immoinvest” wieder in die Schlagzeilen. Hat das Produkt Ihrer Meinung nach eine Zukunft?Ich wüsste nicht, was dagegen spricht. Denn die Probleme bei den offenen Fonds sind nicht isoliert auf einen Fehler im System dieses Vehikels zurückzuführen, sondern darauf, dass in den vergangenen Jahren immer risikoreicher investiert wurde. Die Fehler sind also vielmehr in den Geschäftsmodellen der einzelnen Gesellschaften zu suchen.- Könnten Sie da etwas konkreter werden?Viele Fonds haben eine recht risikoreiche Anlagepolitik verfolgt. Beispielsweise haben sie fast ausschließlich Objekte gekauft, deren Preis über 50 Mill. Euro lag. In solchen Preisregionen gibt es nur sehr wenige potenzielle Käufer, erst recht nicht in schwachen Marktphasen. Eine solche Investitionsstrategie ist nicht nachhaltig und in der Regel prozyklisch.- Aber das Risiko wird doch über Investments im Ausland oder auch die Diversifikation über verschiedene Nutzungsarten verteilt.Theoretisch stimmt das. Praktisch bewegen sich die internationalen Märkte aber inzwischen fast im gleichen Zyklus, weisen daher kaum Diversifikationsvorteile auf. Dagegen sind die Risiken viel größer – denken Sie nur an das Währungs- oder das Steuerrisiko im Euroraum. Und auch bei den Nutzungsarten zeigt sich, dass die Auffassung von Diversifikation oft zu kurz greift: Es wird fast nur in Einzelhandel und Büro investiert. Gemischt genutzte Objekte, die eine Streuung über Mieter und Branchen aufweisen, finden sich dagegen kaum in den Portfolios.- Wie sieht es mit der Mieterstruktur aus?Auch bei diesem Aspekt wird deutlich, dass viele Fonds ein zu hohes Risiko eingehen. De facto hat man bislang nur neue Objekte mit nur einem Mieter und einem Zehnjahresmietvertrag gekauft. Diese haben sich aber als die risikoreichsten Objekte erwiesen, da die Mieter heute wachsen oder schrumpfen und daher schnell in neue modernere Gebäude umziehen. Besser sind da Objekte mit großen und kleinen Mietern aus verschiedenen Branchen mit unterschiedlichen Vertragslaufzeiten, die neben Büroflächen zum Beispiel auch Service-, Fertigungs- oder Laborflächen nutzen. Solche Mieter investieren in der Regel viel in die eigenen Flächen und sind sehr standorttreu.- Welche Folge hat die von Ihnen beobachtete Anlagepolitik?Die Entwicklung des Portfolios hängt dadurch sehr stark von spekulativen Nachfragezyklen der Investoren und der Kapitalmarktentwicklung ab, auf die die Fondsmanager keinen Einfluss haben. Besser wäre es, den Risikoausgleich nicht nur auf Portfolioebene zu suchen, sondern auch auf Objekt- und Mieterebene zu diversifizieren. Die Abhängigkeit eines Portfolios von den Veränderungen im Marktumfeld oder bei einzelnen Mietergruppen lässt sich dadurch deutlich minimieren.—-Das Interview führte Julia Roebke.