Von Thomas List, Frankfurt “Workout” ist in aller Munde – als Weg zur Fitness von Mensch und Objekten. In der Immobilienbranche gibt es zwar bisher noch keine allgemein anerkannte Definition, was unter dem neumodischen Begriff genau zu verstehen ist. Generell geht es jedoch um notleidende Immobilien bzw. Immobilienportfolios. Und hier scheint Workout nach dem abgelaufenen Trend Asset Management das nächste Lieblingskind der Branche zu werden, weil Immobilienunternehmen in ihrem traditionellen Geschäft Transaktionen und Privatisierungen nichts mehr zu tun haben bzw. bei der Bestandsverwaltung nicht genug verdienen.Kandidaten für diese Art von Abwicklung sind insbesondere ausländische Investoren, die vor einigen Jahren zu Höchstpreisen Objekte an schlechten Standorten eingekauft haben und jetzt diese Assets nicht wie erhofft wieder schnell mit Gewinn verkaufen können.Angesichts schwieriger Kreditprolongationen und Einnahmen, die die regelmäßige Bedienung der Kreditraten kaum oder gar nicht mehr erlauben, wird mit einer steigenden Zahl notleidender Kredite bzw. Immobilienportfolios gerechnet. Doch die Zweifel, ob dies auch so kommen wird, mehren sich. Institute meiden Insolvenzen”Die Banken haben kein Interesse, ihre Kunden in die Insolvenz zu schicken”, sagte Oliver Priggemeyer, Vorstand der IC Immobilien Holding, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. “Denn sofort nach Bekanntwerden einer Insolvenz stellen erfahrungsgemäß Mieter und Dienstleister ihre Zahlungen ein.” Priggemeyer, der vor seiner Tätigkeit bei der IC Group viele Jahre im öffentlich-rechtlichen Bankensektor tätig war, glaubt vielmehr, dass Dienstleister von der Bank mit einer weitgehenden Handlungsvollmacht ausgestattet werden müssen, ohne dass die Probleme des Engagements bekannt werden. “Ich sehe diese Dienstleister als ,Kümmerer`, die eine Immobilie wieder fit machen.”Konkret gehe es darum, die zukünftige Verwendung eines Objekts, das häufig teilweise leer steht oder dem ein Leerstand droht, zu prüfen: Lohnt sich ein Umbau? Sollte der Leerstand eines höheren Stockwerks (für längere Zeit) akzeptiert werden, damit die unteren Stockwerke vermietet werden können?Die Mandate liefen meist nur kurze Zeit (bis zwölf Monate), die Bezahlung bestehe aus zwei Komponenten: einem laufenden Aufwandsersatz, der sich am Personaleinsatz orientiere, und einer Erfolgsprämie beim Verkauf. “Der Anteil dieser Erfolgsbeteiligung an der Gesamtvergütung darf aber nicht zu hoch sein, da der Exit nicht kalkulierbar ist”, betont Priggemeyer.Um Workout-Mandate erfolgreich wahrnehmen zu können, muss ein Dienstleister flexibel sein – also ein ideales Betätigungsfeld für mittelständische Unternehmen “Das Geschäftsmodell vieler großer Immobiliendienstleister basiert aber auf standardisierten Prozessen für die normale Objektverwaltung, also dem Gegenteil dessen, was für ein erfolgreiches Workout erforderlich ist”, ist Priggemeyers Erfahrung. Deshalb verfügten viele dieser Unternehmen über eigene Workout-Abteilungen oder -Töchter. Erfahrung nötigWer in diesem Geschäft erfolgreich sein will, muss nach Meinung des IC-Holding-Vorstands über Mitarbeiter mit großer Erfahrung in der Immobilienbranche verfügen, die aber gleichzeitig “die Sprache der Banker” sprechen. Außerdem müsse das Unternehmen einen langen, erfolgreichen Track Record und eine flächendeckende Präsenz aufweisen. “Es gibt nur wenige Unternehmen, die diese lange Erfolgsgeschichte haben und ihren Auftrag wie ein Eigentümer ausführen.”Das Workout in der Bank selbst zu machen ist nach Meinung Priggemeyers nicht sinnvoll. “Die Abstimmungsprozesse innerhalb einer Bank sind zu komplex und ständen der notwendigen Flexibilität entgegen.” Außerdem müssten die Institute erst eine aufwendige IT-Struktur aufbauen. “Wenn Banken sich entscheiden, diese Abwicklungsleistungen nach außen zu vergeben, müssen sie dem Dienstleister vertrauen. Jeden Schritt mit der Bank abzustimmen wäre kontraproduktiv.” Die Outsourcing-Entscheidung erfordere im Übrigen die volle Unterstützung des Top-Managements der Bank. “Die Sachbearbeiterebene reicht nicht aus”, ist Priggemeyer überzeugt. Abschreibungen befürchtetDie IC Immobilien Holding macht Workouts für geschlossene Fonds und sieht sich daher in einer guten Position, diese Leistung auch Banken anzubieten. “Man muss aber auch ,Nein` sagen können”, betont Priggemeyer mit Blick auf unrealistische Forderungen von Banken und Investoren. Als Beispiel nannte er die Höhe der Mieteinnahmen. “Viele Banken und Investoren sind noch nicht bereit, Abstriche bei den Wertansätzen ihrer Objekte bzw. Kreditengagements zu machen, weil sie dann Abschreibungen vornehmen müssten.” So sei noch unklar, zu welchen Werten Non-Performing Loans in Bad Banks eingebracht werden können. “Deshalb gibt es aus diesem Bereich bisher kaum Workouts.”