Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in Europa in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt. Wie in vielen anderen Bereichen schwappt auch hier ein Trend aus dem angloamerikanischen Markt auf Deutschland über: Dort verkauften bereits viele Unternehmen ihre Immobilien in sogenannten Sale-and-lease-back-Transaktionen, um sie dann wieder zu mieten und die generierten Verkaufserlöse gewinnbringend zu reinvestieren. Auf diese Art ist es den Unternehmen möglich, ihre Liquidität zu erhöhen und gleichzeitig die Effizienz ihrer Immobilieninvestments zu erhöhen. Darüber hinaus sind die Möglichkeiten von Immobilieninvestitionen vielfältig: Neben der klassischen Direktanlage mit ihrer managementintensiven Ressourcenbindung können Investoren in börsennotierte Produkte wie Reits, Immobilienaktien und Derivate und in nicht an der Börse gelistete Produkte wie beispielsweise Publikumsfonds, Spezial- und geschlossene Fonds anlegen. Gerade der kräftige Ausbau der indirekten Anlagen ist ungebrochen. Weiterhin wird eine Auslagerung von Objektbewirtschaftung und Asset Management der direkten, also in der eigenen Bilanz beinhalteten, Immobilien betrieben. Zentrale UnterschiedeDie wesentlichen Unterschiede zwischen der weitgehend ausgelagerten Direktanlage und der indirekten Anlage bestehen darin, dass der Investor bei der Direktanlage seine Strategie selbst formuliert, die Transaktionen veranlasst und das Research im eigenen Haus macht. Dabei können viele Unternehmen wie Versicherungen und Pensionskassen aufgrund des Verbotes der Fremdmittelaufnahme die Möglichkeiten der höheren Risikodiversifikation (bei gleichem Eigenkapitaleinsatz) und Steigerung der Performance (positiver Leverage-Effekt) nur eingeschränkt nutzen. Um nun die Brücke zwischen der direkten und indirekten Anlage zu schlagen, können Investoren seit geraumer Zeit in sogenannte Einbringungsfonds investieren. Bei einem Einbringungsfonds als Form der Spezialfonds überträgt das Unternehmen den bisher eigenständig oder fremdverwalteten Immobilienbesitz an einen Immobilien-Asset Manager. Damit werden außer den Immobilien sämtliche Managementaufgaben und gegebenenfalls sogar unternehmenseigenes Personal auf die Fondsgesellschaft übertragen. Diese leistet dann Asset Management, Research, Portfoliostrategie und Transaktionsmanagement. Die Vorteile solcher Einbringungsfonds liegen für Investoren zum einen in der Möglichkeit, mittels Fremdfinanzierung die Performance zu steigern und Mittel freizusetzen, die dann durch Einsatz in andere Immobilienanlagen wiederum der Portfoliodiversifikationen dienen können. Im Gegensatz zu börsennotierten Anlageprodukten weisen Anteile an einem Immobilienspezialfonds neben der investorspezifischen Investmentstrategie eine niedrigere Volatilität auf. Schließlich basiert die Bewertung auf Immobilienwerten und hängt nicht von der Kursentwicklung an der Börse ab. Für den Spezialfonds sprechen außerdem die aufsichtsrechtliche Überwachung sowie die damit verbundene Möglichkeit, die Anteile in der Immobilienquote des Sicherungsvermögens führen zu können. Neben der Möglichkeit, handelsrechtliche Reserven zu heben und zukünftige Erträge zu strukturieren, ist die steuerliche Transparenz ein weiteres wichtiges Argument für den Spezialfonds.Die Neuerungen des Investment-rechts zum 28.12.2007 erweitern zudem die Bandbreite des Immobilienspezialfonds im Hinblick auf zusätzliche Möglichkeiten der Investition und deren Strukturierung. Neben der Nutzung als Vehikel für indirekte Immobilieninvestments – etwa börsengelistete Produkte, Fonds und Beteiligungen – sind steuer- und währungsoptimierte Strukturen nun möglich.Wermutstropfen des Einbringungsfonds sind die Kosten, die mit der Einbringung verbunden sind. Größter Aufwandsposten hierbei sind, neben den vergleichsweise geringen Kosten der Prüfung der Immobilien und Gründung des Fonds, die in der Regel fälligen Grunderwerbsteuern. Diese anfänglichen Kosten können jedoch durch eine Performanceverbesserung mittelfristig mehr als ausgeglichen werden. Insbesondere die Restrukturierung komplexer, international diversifizierter oder unrentabler Portfolien sowie der Ausbau von managementintensiven Potenzialen erfordern einen kompetenten Ansprechpartner mit den entsprechenden Kapazitäten. Bei der Auswahl des richtigen Partners kommt es neben entsprechender Management-Expertise in Research und Strategie auch auf internationale Erfahrung und lokale Präsenz sowohl im Asset Management als auch im Investment unterschiedlicher Nutzungsarten und Länder an. Benchmarks vorhandenDie Leistungen des Asset Managers und der Produkte können dabei an internationalen Indizes von IPD, Inrev oder dem Deutschen Immobilien Index DIX gemessen und beurteilt werden. Einbringungsfonds bedürfen zu einem effizienten Management eines Anlagevermögens von mindestens 150 Mill. Euro. Sie lohnen sich überall dort, wo die Managementaufgaben die hauseigenen Kapazitäten übersteigen oder nicht strategisch im Fokus stehen. Der Einbringungsfonds ist somit eine attraktive Alternative zur direkten Immobilienanlage, da er gezielt Ertragspotenziale nutzt und gleichzeitig die Interessen des früheren Eigentümers und Investors berücksichtigt.