Von Marc Lehmann Mancher Häuslebauer in spe ärgert sich derzeit schwarz: Er hat vor einigen Monaten ein Forward-Darlehen abgeschlossen, um vor steigenden Zinsen gewappnet zu sein. Vermutlich ein schlechtes Geschäft, denn die Zinsen sinken und sinken. Kommt man aus dem Forward-Darlehen eigentlich noch raus? “Zukunfts-Kredit” locktMit einem Forward-Darlehen lassen sich Zinsen, Monatsrate und sonstige Konditionen bis zu fünf Jahre im Voraus verbindlich festgelegen. Der Zinssatz für diese auch “Zukunfts-Kredit” genannten Verträge ist einige Zehntel Prozentpunkte höher als für Darlehen, die sofort ausgezahlt werden. Die genaue Höhe des Aufschlags hängt vor allem davon ab, wie viel Zeit bis zum Ende der Zinsbindung noch überbrückt werden muss. Bei einer Wartezeit von zwei Jahren beträgt der Aufschlag für Anschluss-Darlehen mit 10jähriger Zinsbindung etwa 0,2 % Prozentpunkte – etwas günstiger sind die Aufschläge sogar bei 15jähriger Zinsbindung. Es handelt sich um eine Art Wette auf die Zinsentwicklung – und wie bei jeder Wette kann der Kunde auch verlieren. Das passiert dann, wenn die Zinsen nicht steigen, sondern sinken. Im Sommer 2008 warben einige Banken zum Beispiel für Forward-Darlehen mit Konditionen um die 5,3 % effektiv bei 10jähriger Zinsbindung. Als Folge der Finanzkrise und den Leitzinssenkungen liegen die Zinsen fürs Baugeld mit 10jähriger Zinsbindung mittlerweile aber nur noch bei etwa 4,3 % effektiv, also gut ein Prozentpunkt weniger. Weitere Leitzinssenkungen in Europa und damit noch günstigeres Baugeld sind wegen den schwachen Konjunkturaussichten wahrscheinlich. Wer dann auf einem weitaus teureren Forward-Darlehen-Vertrag sitzt, würde vermutlich gerne auf die festgeschriebene Finanzierung verzichten. Allerdings sollten Kunden wissen: “Sie sind an die vereinbarten Konditionen gebunden”, sagt Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte der Stiftung Warentest. Wer das Baugeld nicht abruft, muss eine “Nichtabnahmeentschädigung” zahlen – ähnlich wie bei einem laufenden Kredit, der gekündigt wird. Damit soll der Kunde für den entgangenen Gewinn aufkommen. Dazu kommt ein Zinsschaden, falls die Bank das Geld nach einem Zinsrückgang nicht mehr zum vereinbarten Zinssatz verleihen kann. “Dabei kommt es sehr auf den jeweiligen Vertrag an”, sagt Jörg Sahr. “Waren Kündigungs- und Sondertilgungsrechte vereinbart, wäre das bei der Entschädigung zu Gunsten des Kunden zu berücksichtigen. Generell kann der Ausstieg aber teuer werden.”Ein Möglichkeit, ohne Schaden aus dem Forward-Darlehen herauszukommen: Wenn die Banker selber will Baugeld nicht auszahlen will und den Vertrag kündigt. Vielen Kunden unbekannt: Mitunter behalten sich die Banken bei Forward-Darlehen vor, einige Monate vor der vereinbarten Auszahlung die Bonität erneut zu prüfen und gegebenenfalls den Kredit noch abzulehnen. Damit wollen die Kreditinstitute zum Beispiel darauf reagieren können, wenn der Kunde zwischenzeitlich seinen Job verloren hat aus anderen Gründen ein “Wackelkandidat” geworden ist. Verzicht provozieren?Rein theoretisch könnte ein Forward-Darlehen-Kunde provozieren, dass die Bank auf den Kredit verzichtet, etwa indem er mit überzogenen Konten oder unbezahlten Rechnungen Schufa-Einträge “produziert”. Aber das könnte langfristig nachteilige Folgen für die Kreditwürdigkeit haben. Hinzu kommt: Bei einigen Verträgen ist der Kunde sogar dann zur Entschädigung verpflichtet, wenn die Bank von sich aus wegen verminderter Bonität aussteigt