tl Frankfurt – Skeptisch äußert sich der Leiter des Research der Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds zum aktuellen Boom bei deutschen Wohnungsportfolios. Die Volumina, die die Investoren in den nächsten Jahren wieder abstoßen würden, seien außergewöhnlich groß. Als weitere Risiken gelten die ungewisse Entwicklung der Nachfrage, die Folgen der Abschaffung der Eigenheimzulage und das Mietrecht. “Allein die Volumina, die es in den nächsten Jahren zu privatisieren gilt (wenn die Exit-Ankündigungen denn eintreten), sprengen sämtliche Nachfrageerfahrungen der letzten Jahrzehnte”, schreibt Beyerle in seiner Analyse. Immerhin gehe es um rund 850 000 Wohnungen, die von 1997 bis April 2006 von internationalen Finanzinvestoren erworben worden seien. Somit stelle sich die Frage: “Gilt es hier einen schlafenden Riesen zu wecken, oder existiert der Riese womöglich gar nicht?”. Steigende Zinsen belastenAls wichtigste Stellschraube für den erfolgreichen Exit wird die Zinsentwicklung genannt. Deutlich steigende Zinsen könnten einen früheren Verkauf erzwingen, gleichzeitig aber die Nachfrage belasten, sofern auch die Käufer auf Fremdkapital angewiesen sind.Fraglich ist für die Allianz-Tochter aber auch, ob die Nachfrage nach Wohneigentum insgesamt steigt, auch wenn die Bevölkerung in Deutschland schrumpft. Dabei wird auf den Rückgang der Bautätigkeit in den vergangenen Jahren verwiesen, der per saldo nicht zu einem Nachfrageüberhang geführt habe. Belastend könne sich auch die Abschaffung der Eigenheimzulage zum Jahresanfang 2006 auswirken, da die Deutschen traditionell sensibel auf fiskalische Anreize reagierten. Außerdem würden sich Einkommen und Mieten sowie die Altersstruktur der Menschen von Region zu Region sehr unterschiedlich entwickeln. Eine zuverlässige Prognose, welche Gebiete zu den Gewinnern und welche zu den Verlierern zählten, sei daher noch gar nicht möglich. Gerade dies wäre aber erforderlich, um z. B. entscheiden zu können, wo Wohnungen modernisiert werden sollen, um höhere Mieten bzw. Preise zu erzielen. Allerdings setze das strenge Mietrecht Mieterhöhungen enge Grenzen, warnt Beyerle. Zusätzlich hätten sich die Investoren durch vertraglich zugesicherte Sozialklauseln selbst gebunden. Schließlich müssten potenzielle Käufer von Teilportfolios das Restantenrisiko auf sich nehmen, nach dem bestimmte Objekte gar nicht verkäuflich sind. Eine wichtige Exit-Strategie wären für Beyerle die steuerbegünstigten Immobilien-AGs (G-Reits). Dadurch würden die Eigenkapitalkosten und die Renditeanforderungen an die Investoren deutlich sinken. “Bei allem Optimismus sollte man auch nicht vergessen, dass es den G-Reit schlichtweg noch nicht gibt.”