Von Martin Heinsius *) Der Referentenentwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, der sogenannten Reit AG (Real Estate Investment Trust), erscheint auch nach ersten begrüßenswerten Korrekturen aus steuerlicher Hinsicht noch immer unausgegoren und wenig durchdacht. Die Besteuerung der Reit AG geht von begrüßenswerten Ansatzpunkten aus, leidet aber nach wie vor an Ungereimtheiten und inkonsequenter Umsetzung. So ist die Reit AG zu Beginn des Geschäftsjahres, in dem ihre Aktien börsennotiert sind, nur dann von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, wenn sie Sitz und Geschäftsleitung im Inland hat, die Aktien in der EU börsennotiert sind und ihre Aktien-, Vermögens- und Ertragsstruktur bestimmten gesetzlichen Vorgaben genügen.Die Steuerbefreiung entfällt unter anderem wenn die Börsenzulassung endet oder wenn die Reit AG mit ihrem Immobiliarvermögen Handel treibt. Gewinnausschüttungen unterliegen einer Kapitalertragsteuer von 20 %. Die Dividende ist vollständig steuerpflichtig. Die Steuerbefreiung der Reit AG setzt erst mit Beginn des Geschäftsjahres der Börsennotierung ein, wenn sie zu diesem Zeitpunkt als Reit AG ins Handelsregister eingetragen ist. Die Notierung an einem organisierten Markt setzt aber die Existenz der Gesellschaft seit mindestens drei Jahren voraus. Die Aktionäre einer neu gegründeten Reit AG müssten also eine “Durststrecke” von mindestens drei Geschäftsjahren überstehen.In dieser Zeit sind Erträge der Reit AG grundsätzlich mit Körperschaft- und Gewerbesteuer belastet – einer im internationalen Vergleich sehr hohen Belastung. Soll das Instrument Reit AG tatsächlich die gewünschte Klientel ansprechen, hätte es nahegelegen, die Steuerbefreiung “auflösend bedingt” durch Zulassung der Aktien zu einem Geregelten Markt innerhalb der EU binnen vier Geschäftsjahren nach Gründung oder nach Umwandlungsstichtag zu gewähren. Damit würde die Steuerbefreiung rückwirkend am Ende des vierten Geschäftsjahres entfallen, wenn die Aktie nicht fristgerecht börsennotiert oder die vorgeschriebene Vermögens-, Ertrags- oder Aktionärsstruktur nicht fristgerecht erreicht würde. Handel quasi untersagtDie Steuerbefreiung soll nach dem Referentenentwurf unter anderem auch dann entfallen, wenn die Reit AG mit ihrem Immobiliarvermögen handelt. Gegen diesen Grundgedanken ist nichts einzuwenden. Die Regelung greift bei der Definition des Immobilienhandels offensichtlich auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichtshofes (BFH) zum gewerblichen Grundstückshandel zurück.Danach liegt grundsätzlich dann ein Immobilienhandel vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines beliebigen Fünfjahreszeitraums angeschafft und veräußert werden. Im Gesetzentwurf wird zusätzlich auf die Hälfte des Immobilienbestandes, einschließlich des Bestandes von Tochtergesellschaften, nach dem Verkehrswert abgestellt. Die Reit AG verliert also nicht nur ihre Steuerbefreiung, wenn sie im Rah-men ihrer laufenden Geschäftstätigkeiten binnen fünf Jahren wertmäßig mehr als die Hälfte ihres Immobilienbestandes verkauft, sondern auch wenn dies anlässlich der Beendigung der Tätigkeit der Reit AG geschieht.Diese Situation kann sich insbesondere dann ergeben, wenn eine Reit AG durch Portfolioverkäufe von Immobilienbeständen im Rahmen einer Liquidation beendet werden soll. Dann wird die eigentlich vom Gesetzgeber als förderungswürdig angesehene langfristige Vermögensverwaltung durch Verlust der Steuerbefreiung in einem für den Gesamterfolg der Vermögensanlage wichtigen Geschäftsjahr “bestraft”. Hier hätte es nahegelegen, den Immobilienhandel so zu definieren, dass Geschäfte im Rahmen der Liquidation nicht erfasst werden.Auch die Besteuerung der Aktionäre leidet an Ungereimtheiten, etwa im Vergleich zur Besteuerung der Erträge aus einem offenen Immobilienfonds. Letztere sind steuerfrei, soweit sie Veräußerungsgewinne enthalten, die der Fonds aus Immobilien erzielt, die er zehn Jahre gehalten hat. Im Gegensatz dazu sind bei einer Reit AG sämtliche Dividendenanteile vollständig steuerpflichtig – unabhängig davon, aus welchen Quellen sie gespeist werden. Fonds bevorteiltInsoweit wird die Reit-AG-Aktie gegenüber einem Anteil an einem offenen Immobilienfonds benachteiligt. Soll die Reit-AG-Aktie nicht ein Dasein als “Depotbeimischung” für institutionelle Anleger fristen, muss sie hinsichtlich der Besteuerung beim privaten Anleger einem Anteil an einem offenen Immobilienfonds gleichgestellt werden. Da die Steuerbefreiung der Reit AG unter anderem mindestes 15 % Streubesitz verlangt, hängt der Erfolg der Reit AG auch ganz wesentlich davon ab, dass diese in den Händen des Privatanlegers steuerlich nicht schlechter behandelt wird als vergleichbare Anlageformen. Zu einer solchen Gleichbehandlung würde die “Vorverlegung” der Steuerbefreiung der Reit AG wesentlich beitragen.*) Der Autor arbeitet als Rechtsanwalt bei der Kanzlei DLA Piper UK.