Von Gerhard Bläske, Paris Vom neuen Jahr an können auch in Frankreich offene Immobilienfonds aufgelegt werden. Die sogenannten Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) sollen die bisherigen, höchst erfolgreichen geschlossenen Fonds SCPI bald ablösen. Diese dürfen ab 2010 nicht mehr an den Start gehen. Bis dahin können SCPI in die neuen OPCI umgewandelt werden.Die offenen Immobilienfonds unterliegen strikten Regeln. Gesellschaften, die sie auflegen, brauchen eine Zulassung durch die französische Finanzaufsicht Autorité des Marchés Financiers (AMF). Der Gesetzgeber hat versucht, Fehler, die sich bei dem bisher üblichen Instrument SCPI als nachteilig erwiesen haben, zu vermeiden. Das betrifft vor allem den Mangel an Liquidität und eine abschreckende Besteuerung.Die SCPI investierten in Immobilien, die vermietet wurden. Die Anleger wurden an den Einnahmen beteiligt. Die SCPI waren wegen des starken Anstiegs der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren erfolgreich und sammelten 2004 mehr als 915 Mill. Euro ein, ein Zuwachs von über 11 % gegenüber dem Vorjahr. Ihre Rendite erreichte 2004 rund 6,9 %. Die SCPI litten jedoch unter einigen Einschränkungen.Die neuen OPCI sollen diese Nachteile jetzt ausgleichen. Sie unterliegen anderen Regeln in puncto Diversifizierung und Liquidität. Sie werden die Mittel stärker streuen. Mindestens 10 % des Anlegerkapitals müssen in liquiden Anlageformen wie Spareinlagen oder Geldmarktfonds investiert sein. Lediglich 60 % sind in Immobilien zu halten, der Rest kann in anderen Produkten wie Aktien oder Obligationen investiert werden. 85 % der Netto-Einnahmen aus Mieten bzw. realisierten Wertsteigerungen aus dem Verkauf von Immobilien müssen an die Anleger ausgeschüttet werden. Erleichterter HandelKauf und Verkauf von Anteilen an den OPCI sollen einfacher sein als bei bisherigen Anlageformen. Anleger, die wieder aussteigen wollen, können ihre Anteile leichter zurückgeben. Damit Liquidität vorhanden ist, sollen die OPCI ständig neue Anteile ausgeben oder kaufen. Der Preis eines Anteils soll sich nach einem regelmäßig veröffentlichten Wert der Aktiva richten. Die Einkünfte unterliegen der Besteuerung von Immobilien. Erträge werden wie Mieteinkünfte behandelt. Wird der Kauf von Anteilen kreditfinanziert, können die Zinsbelastungen von den Einkünften abgezogen werden.Die OPCI dürfen in die Immobilienmärkte aller 30 OECD-Staaten investieren. Jede Immobilie muss einmal im Jahr von zwei voneinander unabhängigen Sachverständigen bewertet werden. Die OPCI sind offen für institutionelle und private Anleger. Dennoch raten Experten wie Noël Amenc, Chef des EDHEC Risk and Asset Management Research Center, Privatanlegern zu großer Vorsicht. Amenc sieht erhebliche Risiken für Privatkunden, weil die Bewertung von Immobilien intransparenter sei als bei bestehenden Anlageformen, die OPCI aber im Verlustfall auch Kredite aufnehmen können und die Anleger deshalb vor potenziell großen Risiken stehen können. Andere Experten kritisieren den Zeitpunkt der Zulassung der OPCI auf dem Höhepunkt eines massiven Anstiegs der Immobilienpreise.