Von Michael Schmidt *) Reits setzen sich als internationaler Standard für Immobilienanlagen über eine börsennotierte Gesellschaft durch. Trotz langjähriger politischer Diskussionen zeigt das G-Reit-Konzept unverändert strukturelle Probleme. Auch die zweite und dritte Lesung im Bundestag am 23. März hat hieran nichts geändert. Diese Woche soll der Bundesrat zustimmen. Investoren stellt sich deshalb die Frage nach Alternativen. In Betracht kommen ausländische Reits und normale börsengelistete Immobilien-AGs. Abhängig von der konkreten Interessenlage können sie interessante Alternativen zu dem G-Reit-Konzept sein. SteuervorteileDer G-Reit ist eine deutsche Aktiengesellschaft mit Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland, die an einem organisierten Markt einer EU-/EWR-Börse notiert ist (“Reit-AG”). Ein Vor-Reit ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Deutschland, die Beschränkungen des Unternehmensgegenstands, der Vermögenszusammensetzung und der Tätigkeitsausübung vergleichbar einer Reit-AG unterliegt. Darüber hinaus muss ein Vor-Reit beim Bundeszentralamt für Steuern als Vor-Reit registriert werden. Ein Vor-Reit muss innerhalb von maximal vier Jahren als Reit-AG in das Handelsregister eingetragen sein.Für Immobilienverkäufer besteht die besondere Attraktivität eines Vor-Reit oder einer Reit-AG darin, unter gewissen Voraussetzungen Immobilien zur Hälfte steuerfrei veräußern zu können. Diese sog. “Exit Tax” gewährt dem Vor-Reit und der Reit-AG im Bieterwettbewerb gegenüber sonstigen Wettbewerbern einen Vorteil, da der Verkäufer einen höheren Gewinn nach Steuern erzielt. Allerdings ist diese Regelung EU-rechtlich und verfassungsrechtlich nicht unbedenklich. Grunderwerbsteuer fällt bei diesen Verkäufen nach allgemeinen Regeln in Höhe von 3,5 % an; eine Ausnahme gilt für Berliner Immobilien, für die seit dem 01. 01. 2007 ein Grunderwerbsteuersatz von 4,5 % gilt. VoraussetzungenDie Exit Tax erfordert im Wesentlichen, dass das Grundstück demselben inländischen Anlagevermögen des Verkäufers seit mehr als fünf Jahren angehört hat. Damit sind ausländische Grundstücke, kürzer im Anlagevermögen gehaltene deutsche Grundstücke oder auch deutsche Grundstücke im Umlaufvermögen von dieser Steuervergünstigung ausgeschlossen. Ferner muss das Grundstück an eine Reit-AG oder einen Vor-Reit durch einen vor dem 01. 01. 2010 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag veräußert werden. Diese Steuervergünstigung entfällt rückwirkend, wenn der Erwerber die Immobilie innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren seit dem Vertragsschluss veräußert oder der erwerbende Vor-Reit nicht innerhalb einer vierjährigen Frist als Reit-AG in das Handelsregister eingetragen wird. In diesem Fall haftet der Grundstückskäufer zusammen mit dem Verkäufer für diese Steuerschuld. AltbeständeDas Problem: Die Regelung zielt nur auf “Altbestände” an direkt gehaltenen und nicht mehr benötigten Immobilien. Sale & Lease-Back-Strukturen sind zwar ausdrücklich zugelassen, erscheinen aber vor dem Hintergrund der im Rahmen der Unternehmenssteuerreform geplanten gewerbesteuerlichen Hinzurechnung von 18,75 % der Mietaufwendungen nur in Einzelfällen attraktiv. Das ursprüngliche Ziel einer steuergünstigen Aufdeckung der erheblichen stillen Reserven in nicht betriebsnotwendigen Immobilien wird nur eingeschränkt erreicht. Für die in jüngerer Zeit am Markt aufgetretenen ausländischen Private Equity-Investoren wird die Exit Tax wegen deren kürzeren Haltedauer häufig auch keine Anwendung finden. Die Ausgrenzung der vor dem 01. 01. 2007 erbauten deutschen Bestandsmietwohnimmobilien schließt weitere Investoren von den G-Reits aus. LiquiditätsmanagementEine Reit-AG bedarf eines strikten Liquiditätsmanagements. Auch das mindert ihre Attraktivität für Investoren. Sie darf innerhalb von fünf Jahren keine Bruttoerlöse aus der Immobilienveräußerung erzielen, die mehr als 50 % des Marktwerts des durchschnittlichen Immobilienbestands ausmachen. Ferner darf sie nur Kredite bis zu 60 % ihres Gesellschaftsvermögens zu marktüblichen Bedingungen aufnehmen (explizite Ermächtigung in der Satzung erforderlich). Diese niedrige Kreditgrenze dürfte insbesondere die in den letzten Jahren am deutschen Markt tätigen Private Equity-Investoren hindern, selbst eine Reit-AG zu initiieren. Deren Portfolios weisen regelmäßig einen deutlich höheren kreditfinanzierten Anteil aus. Ferner scheidet eine Reit-AG für solche Immobilieneigentümer aus, die die stillen Reserven ihres Immobilienportfolios steuergünstig aufdecken, aber die unternehmerische Kontrolle über die aufnehmende Immobiliengesellschaft behalten wollen. Im Zeitpunkt ihrer Börsenzulassung müssen mindestens 25 % der Aktien der Reit-AG im Streubesitz gehalten werden. Danach reduziert sich diese Verpflichtung auf mindestens 15 %. Als Streubesitz gilt eine Beteiligung von weniger als 3 %. Die maximale direkte Beteiligungshöhe ist auf weniger als 10 % beschränkt. Indirekt kann sich ein Anleger jedoch mit 10 % oder mehr an einer Reit-AG beteiligen. Einem solchen Anleger wird jedoch für steuerliche Zwecke das sogenannte Schachtelprivileg für Dividendenausschüttungen versagt. Hinsichtlich der Gesamtsteuerbelastung auf Ebene der Reit-AG und des Aktionärs ist eine Reit-AG häufig steuerlich ungünstiger als eine normale Immobilien-AG. Zwar ist die Reit-AG – anders als eine gewöhnliche Aktiengesellschaft – von der deutschen Körperschaftsteuer und der deutschen Gewerbesteuer befreit. Jedoch ist die Dividendenausschüttung vom Anteilseigner voll nach dem persönlichen Steuersatz zu versteuern; die ab 2009 geplante Abgeltungssteuer soll keine Anwendung finden. DoppelbelastungHält eine Reit-AG ausländische Immobilien, wird es noch ungünstiger. Die deutsche Reit-AG ist dann regelmäßig im Ausland voll steuerpflichtig. Die Dividendenausschüttung der Reit-AG ist auf der Ebene des Aktionärs noch mal voll steuerpflichtig. Hinsichtlich der ausländischen Einkünfte erfolgt somit eine Doppelbesteuerung. Damit ist auch die nun der Reit-AG eingeräumte Möglichkeit, ausländische Wohnimmobilien zu erwerben, steuerlich unattraktiv. Die steuerlich veranlasste Beschränkung auf deutsche Immobilien führt zu einer im Anlegerinteresse unerwünschten Risikoerhöhung. Wie der Gesetzgeber, wie jüngst angekündigt, im Laufe des Jahres diese steuerliche Doppelbelastung auflösen will, wird sich zeigen.Für ausländische Immobilien könnte ein ausländischer Reit eine Option sein. Hierzu muss der jeweilige Immobilienbestand vorher analysiert werden. So bieten beispielsweise auch das französische Reit-Regime oder der UK-Reit (beide bereits in Kraft) sehr günstige Exit-Besteuerungen. Unternehmenssteuerreform Insbesondere bei einem im Aufbau befindlichen international gemischten Immobilienportfolio kann statt einer Reit-AG auch eine normale börsengelistete Immobilien-AG ohne Reit-Status sinnvoll sein. Die normale Immobilien-AG ist im Gegensatz zu einer Reit-AG nicht von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit. Allerdings ist im Rahmen der Unternehmenssteuerreform vom 01. 01. 2008 an eine deutliche Reduzierung der Körperschaftsteuersätze von 25 % auf 15 % (jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag) zu erwarten. Abhängig von der Ausgestaltung der Immobilien-AG lässt sich die grundsätzlich zusätzlich anfallende Gewerbesteuer deutlich reduzieren. Eine solche Immobilien-AG ist – insbesondere hinsichtlich ihrer Finanzierung und der Ausgestaltung ihres Gesellschafterkreises und der Satzung – nicht den Einschränkungen einer Reit-AG unterworfen. Statt einer deutschen Immobilien-AG lässt sich auch eine ausländische Immobilienaktiengesellschaft wie etwa eine Luxemburger S.A. an einer hiesigen Börse listen. Eine solche ausländische Gesellschaft ist genauso wenig wie eine Immobilien-AG den Beschränkungen einer Reit-AG unterworfen. Insbesondere die Luxemburger S.A. bietet interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, wie das Beispiel der Immobiliengesellschaft Gagfah S.A. zeigt. *) Dr. Michael Schmidt ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht und Partner bei Taylor Wessing, Frankfurt.