Von Thomas List, Frankfurt Die Stimmung der Immobilienmarktakteuren hellt sich auf. Aber das liegt eher am guten Wetter an der Cote d’Azur und kaum an den Perspektiven für die Immobilienmärkte. Mit einem Anspringen der Transaktionszahl wird frühestens Ende 2009, eher aber 2010 gerechnet. Dies berichten Teilnehmer der Immobilienmesse Mipim, die von der Börsen-Zeitung befragt wurden. Zeichen für eine Bodenbildung hat Andreas Quint, Chef von Jones Lang LaSalle Deutschland, bei Märkten wie London und Paris entdeckt. “Da gehen auch größere Transaktionen von 50 Mill. Euro”, berichtete er. “Auf Märkten wie Moskau und Dubai tut sich dagegen im Moment gar nichts.” Deutschland in der MitteIn der Mitte zwischen diesen beiden Extremen verortet Quint Deutschland. “Hierzulande sind die Marktakteure nicht mehr schockgefroren wie nach der Lehman-Pleite, sondern haben sich seit Ende Januar an die neue Situation gewöhnt. Transaktionen, wenn auch wenige, bis 100 Mill. Euro gibt es wieder.” Quint beklagte aber, dass eine verlässliche Aussage, wie die Realwirtschaft wieder aus der Krise kommen soll, fehlt. “Wenn diese vorläge könnten wir als Berater genauer sagen, mit welchen Immobilien man die Krise am besten übersteht.”Nach Einschätzung von Frank Pörschke, Vorstandsvorsitzender der Commerzbank-Tochter Eurohypo, warten die meisten Marktteilnehmer noch ab, obwohl durchaus erkannt werde, dass es Märkte mit guten Chancen gebe. “London ist beim Zyklusdurchlauf am weitesten in Europa fortgeschritten. Immerhin sind die Preise seit dem Zyklushöhepunkt um die Hälfte zurückgegangen. Jetzt wird diskutiert, wann es wieder aufwärts geht.” Lösungen gesuchtZum eigenen Unternehmen sagte Pörschke, dass die Eurohypo bei ihren kritischen Engagements gemeinsam mit ihren Kunden nach Lösungen suche. “Wir vergeben seit kurzem auch wieder Kredite, wenn auch in kleinem Umfang. Dabei konzentrieren wir uns auf bestehende Kunden und langjährige Geschäftspartner. Finanziert werden Objekte im In- und Ausland.” Er verwies als Beispiel auf ein Hochhausprojekt in Frankfurt, den Tower 185, das ein Konsortium unter Führung der Eurohypo mit 254 Mill. Euro finanzieren soll (vgl. BZ vom 10. März). “Sowohl Eigenkapital als auch Fremdkapital sind knapper geworden”, sagte Pörschke. “Fremdkapital hat sich deutlich verteuert und die Finanzierungsstrukturen wurden konservativer.” Die Mipim erlebt der Eurohypo-Chef aufgrund der deutlich geringeren Teilnehmerzahl als im Vergleich zu den Vorjahren viel weniger anstrengend. “Die wesentlichen Entscheider sind aber anwesend. Die entspanntere Atmosphäre hat die Qualität der Gespräche eher verbessert.” Diesen Eindruck bestätigt Karl-Joseph Hermanns-Engel, Vorstand der Union Investment Real Estate. “Die Stimmung ist ruhig und sachlich. Von Depression keine Spur. Die Gespräche zeichnen sich durch höhere Qualität als in den Vorjahren aus.” Mit deutlich höheren Umsätzen rechnet Fabian Klein, Investmentchef von CB Richard Ellis Deutschland frühestens Ende dieses Jahres, eher 2010. “Im Moment stellen sich die Marktteilnehmer neu auf und arbeiten an ihren Geschäftsplänen.” Zentrales Thema sei noch immer die Finanzierung. “In Deutschland ist nach wie vor Geld vorhanden für kleine und mittlere Deals mit einem Kreditvolumen von 30 bis 40 Mill. Euro.” Was darüber hinaus gehe laufe über Konsortien. Publikumsfonds ganz vornDie wichtigsten Marktteilnehmer hierzulande sind für Klein die großen Publikumsfonds, Spezialfonds, Pensionskassen und Versorger. Entsprechend berichtet Hermanns-Engel von vielen Gesprächen, bei denen es ganz konkret um die Vorbereitung von Transaktionen ging. Der Immobilienfondsanbieter des genossenschaftlichen Finanzverbunds will in diesem Jahr wieder 1,5 bis 2 Mrd. Euro investieren, ergänzte Vorstandsmitglied Frank Billand. Dies gelte vor allem für Deutschland. “Wegen geringer Miet- und Preissteigerungen ist für den deutschen Markt nur ein geringes Rückschlagspotenzial zu erwarten.” “Interesse an Deutschland zeigen aber auch internationale Investoren”, sagte Klein. “Dies gilt nicht nur für große Städte, sondern auch für solche in der zweiten Reihe. So gelten in Oberzentren mit einem zahlungskräftigen Einzugsgebiet Einkaufszentren als besonders lukrativ.” Unterschiede noch zu großFür Hans-Joachim Kühl, Vorstand der Commerz Real, des Fondsanbieters der Commerzbank, liegen die Preisvorstellungen von Anbietern und Nachfragern (wie seiner Gesellschaft) noch zu weit auseinander. “In Einzelfällen tätigen wir zwar Abschlüsse, aber nur dann, wenn wir unsere Preisvorstellungen weitgehend durchsetzen können. Ansonsten ist unsere Trefferquote bei den relativ vielen Angeboten, die bei uns auf dem Tisch liegen, bisher gering.”Die Commerz Real setzt nach seinen Angaben außerdem auf Paris (“auf dem Weg in die Unterbewertung”), Skandinavien sowie Polen und Tschechien. “In den neuen Beitrittsländern ist uns das Risiko zu groß.”Im asiatisch-pazifischen Raum ist die Commerz Real in Singapur, Südkorea und Japan aktiv. “In Singapur sind wir schon stark vertreten. Außerdem hat sich der Markt in jüngster Zeit nicht gut entwickelt. Südkorea ist spannend, da würden wir gerne mehr machen. In Japan zögern wir noch.” Dem Vernehmen nach kommen in Japan durch die Schwierigkeiten der lokalen Reits einige größere Objekte auf den Markt. Positiv sieht Kühl schließlich Australien angesichts steigender Renditen und wieder akzeptabler Finanzierungs- und Hedgingkosten.