Von Thomas List, FrankfurtVon den zehntausenden geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland dürften nicht wenige sich in akuten finanziellen Problemen befinden. Bei in den neuen Bundesländern liegenden Wohnungen, Büros, Einkaufszentren und Gewerbeparks laufen jetzt die öffentliche Förderung für Wohnungen und viele zehnjährige Mietverträge aus. Mieten sinken drastisch”Bei Neuverhandlungen zeigt sich schnell, dass kommerzielle Mieter Mietreduktionen von 50 % und mehr verlangen bzw. bei geförderten Wohnungen eine Mieterhöhung zur Kompensation der ausgelaufenen Aufwendungshilfen nicht möglich ist”, sagt Axel Kreitz, Geschäftsführer der auf die Sanierung von geschlossenen Immobilienfonds spezialisierten Beratungsgesellschaft KCC Kreitz. Er schätzt das Volumen der geschlossenen Immobilienfonds auf 15 bis 20 Mrd. Euro. Davon dürften 40 bis 50 % Eigenkapital und der Rest Bankkredite sein. Aufgelegt wurden die Fonds von Bauträgern und Finanzvertrieben wie Prinz zu Hohenlohe & Banghard und Mikloweit & Görlich in erster Linie aus steuerlichen Gründen. “Es gab Verlustzuweisungen von 200 % und mehr. Wirtschaftliche Gründe spielten da eher eine untergeordnete Rolle”, so Kreitz. Jetzt zeige sich, dass die erwarteten Mieteinnahmen bei Auflage der Fonds viel zu optimistisch angesetzt wurden. Die darauf aufbauende Fremdkapitalbelastung ist zu hoch, Zinsen und Tilgungen könnten nicht mehr erbracht werden.Die Gesellschafter sind bei einer Schieflage des Fonds unmittelbar bedroht, da sie bei zwei der drei häufigsten Rechtsformen der geschlossenen Fonds, der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und der offenen Handelsgesellschaft (OHG), unmittelbar mit ihrem Privatvermögen haften. Das Wichtigste bei der Sanierung ist, die Zwangsliquidation zu verhindern. “Denn bei einer Zwangsversteigerung drohen massive Wertverluste”, sagt Lutz Mackebrandt, zweiter Geschäftsführer von Kreitz & Collegen. Den ersten Sanierungsschritt bilden die Bestandsaufnahme der aktuellen Situation und ein neues Konzept, das eine Prognose der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben enthält. In einem zweiten Schritt gelte es, die Interessen aller Gesellschafter unter einen Hut zu bringen und sie zum Einschuss frischer Mittel zu bewegen. “Meist gelingt dies, weil die Gesellschafter, bedingt durch die früheren hohen Verlustzuweisungen, jetzt erstmals Eigenkapital aufbringen müssen”, so Mackebrandt. Meist zahlungsfähigErfahrungsgemäß seien 60 bis 70 % der Gesellschafter zahlungsfähig und -willig. “Teilweise stimmen die Banken auch einer Ratenzahlung durch die Gesellschafter zu. Es kommt vor, dass potente Gesellschafter über ihre Quote hinaus Zahlungen leisten.” In einem dritten Schritt gelte es, die kreditgebenden Banken zu einem Forderungs- oder Zinsverzicht zu bewegen, um den Fonds auf sichere Beine zu stellen. Schließlich müsse das Management optimiert, also Gebäude den aktuellen Bedürfnissen angepasst werden. Besondere rechtliche Hindernisse auf dem Weg zum Sanierungserfolg kann es bei der GmbH & Co. KG geben. Die Zeit laufe davon, wenn die KG überschuldet sei und einen Insolvenzantrag stellen müsse. “Dann kommt als weitere Partei noch der Insolvenzverwalter hinzu. Das erschwert die Lage und macht die Sanierung teurer.”